每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜黃博文    

一場央企背景的房企與地方國資房企的“豪門恩怨”，終以和解告終。

11月12日，業(yè)內流傳一封中建智地旗下子公司北京興鼎房地產開發(fā)有限公司向廣州國資委提交的“舉報信”，稱越秀地產旗下廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司在合作開發(fā)的北京璞樾項目中存在首開不合理定價、續(xù)銷期間惡意競爭導致客戶流失到板塊外競品等行為。

三方聯(lián)合聲明 圖片來源：越秀北京公眾號截圖

11月16日晚，《每日經濟新聞》記者從多方獲悉，目前股東方已經充分溝通，達成共識和解。

根據廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司（越秀地產旗下公司）、北京興鼎房地產開發(fā)有限公司（中建智地旗下公司）及北京方興亦城置業(yè)有限公司（中國金茂旗下公司）16日晚近23時發(fā)布的聯(lián)合聲明，北京朝陽黃杉木店項目（推廣名紫京宸園、璞樾）是由這三家聯(lián)合競得并合作開發(fā)的項目。

各股東方經過坦誠協(xié)商、充分共創(chuàng)、達成共識，將秉持專業(yè)、陽光、公開、透明的原則，推進項目開發(fā)經營各項工作，向社會及客戶提供更好的產品和服務。

從攜手官宣到“影響簽約金額超22億元”

今年4月28日，中建智地、中國金茂、越秀地產和朝陽城發(fā)聯(lián)合體以126億元拿下北京市朝陽區(qū)黃杉木店組合地塊，其中住宅部分成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽區(qū)宅地樓面價紀錄。

7月31日，廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司、北京興鼎房地產開發(fā)有限公司及北京方興亦城置業(yè)有限公司簽署投資合作協(xié)議，約定三方通過北京興昶房地產開發(fā)有限公司、北京茂越置業(yè)有限公司分南北兩地塊就上述項目進行開發(fā)建設，其中中建智地負責南地塊（即紫京宸園）營銷事務，越秀地產負責北地塊（即璞樾）營銷事務。

舉報信內容顯示，“自南地塊蓄客以來，廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司通過有預謀、有組織的低劣營銷行為持續(xù)進行惡意競爭，嚴重損害了項目整體和主要股東利益”。

北京興昶房地產開發(fā)有限公司股權情況 圖片來源：天眼查

據天眼查最新信息，股權穿透后，北京興昶房地產開發(fā)有限公司（紫京宸園項目公司）由中建智地持股50.1%、中國金茂持股32.9%、越秀地產持股17%；北京茂越置業(yè)有限公司（璞樾項目公司）由中建智地持股49.9%、中國金茂持股33.1%、越秀地產持股17%。

北京茂越置業(yè)有限公司股權情況 圖片來源：天眼查

在此之前，從公開資料看，璞樾項目中，中建智地、中國金茂、越秀地產、朝陽城開分別持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；紫京宸園項目中，四方持股比例則分別是48.6%、32.9%、17%、1.5%。

也就是說，朝陽城開已退出黃杉木店地塊，越秀地產持股比例不變，中建智地在兩個項目中的持股占比均有提升，依舊為最大股東。

事實上，雖然兩個項目均面向高端改善型客戶，但早期已在產品上打出差異化戰(zhàn)略。比如，紫京宸園規(guī)劃815戶，戶型包括133～172平方米，232平方米和278平方米，以及少量400平方米產品；璞樾規(guī)劃426戶，戶型包括152平方米、188平方米以及195～258平方米大戶型。

10月12日，紫京宸園開盤，項目官宣銷售56.5億元；10月17日，璞樾開盤，項目官宣銷售45.65億元。11月初，雙方同時發(fā)布喜報，官宣“10月北京網簽冠亞軍”，共同托舉黃杉木地塊。

但距離兩者攜手官宣還不到半個月，11月10日，中建智地向越秀地產發(fā)出《關于要求立即停止惡意攻擊并移交北地塊營銷條線負責權的函》。該函提到，北地塊（即璞樾）首開不合理定價、續(xù)銷期間惡意競爭導致客戶流失到板塊外競品，并要求在11月17日中午12時前移交北地塊營銷工作。

據悉，三方營銷曾于10月10日就南北地塊召開專項會議溝通，明確約定兩個地塊房源需遵循統(tǒng)一的定價標準，基于戶型屬性、房源位置等核心維度設定定價邏輯，并完成了兩個項目的備案價制定。

但中建智地認為，越秀方在紫京宸園10月12日開盤后，未按此前達成一致的統(tǒng)一定價規(guī)則推進，影響了板塊價格秩序。這導致紫京宸園已認購客戶流失131組（短期不買房89組、買上下游42組），影響簽約金額超22億元。

舉報信背后的激烈競爭

作為今年北京樓市的熱門項目，“選紫京宸園還是選璞樾”早已是區(qū)域改善市場的重要話題。圍繞開盤、蓄客、價格戰(zhàn)等，房產博主們收割了一波波流量，也間接推高了項目熱度。

從網簽情況看，據北京市住建委官網，截至11月16日晚，紫京宸園9月26日取證批次中，網簽111套，成交價格約9.8萬元/平方米；10月30日取證批次中，網簽9套，成交均價約10.3萬元/平方米。

紫京宸園兩個預售證下的簽約情況（注：“東晏和園”為項目別名） 圖片來源：北京市住建委官網

璞樾9月27日取證批次中，網簽117套，成交價格約9.96萬元/平方米；11月1日取證批次中，網簽14套，成交均價約10.05萬元/平方米。

璞樾兩個預售證下的簽約情況 圖片來源：北京市住建委官網

據中指研究院1～10月北京開發(fā)商權益銷售榜，中建智地以166.1億元排名第二，越秀地產以115.3億元排名第五。

對于開發(fā)商來說，通過合作拿地，可以將風險分散到多個合作方，降低單一方承擔的風險；更強大的資金后盾和更豐富的開發(fā)經驗，則有助于提升項目的整體競爭力，在市場競爭中占據有利地位。但與此同時，合作拿地、聯(lián)合開發(fā)的弊端也顯而易見。尤其是在合作過程中，各方對于利益分配的期望可能存在差異。在需要快速響應市場變化或做出緊急決策時，也可能因效率低下而錯失良機。

這次舉報暴露出的，還有競爭激烈的區(qū)域樓市現(xiàn)狀。

早在黃杉木店地塊成交時，中指研究院土地市場研究負責人張凱曾向每經記者分析，黃杉木店地塊地處東四環(huán)與五環(huán)之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。東邊是平房公園，北側為京城森林公園，西側800米左右是朝陽大悅城，距離地鐵青年路站直線距離900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河灣，二手房掛牌價約9.5萬元/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等。

就在9月30日，中建智地經過339輪現(xiàn)場舉牌競價，以43.145億元、溢價率39.18%拿下朝陽區(qū)太陽宮地塊，樓面價達8.53萬元/平方米。

此外，據貝殼找房，黃杉木店地塊周邊的保利朝觀天珺在售均價8.7萬元/平方米，金茂滿曜為8萬元/平方米；稍遠些、城市界面更好但客群有重合的中海萬吉玖序，在售均價12.5萬元/平方米。

根據今年6月北京市規(guī)劃和自然資源局朝陽分局的推介，未來三年（2026～2028年），朝陽區(qū)要推出30宗優(yōu)質宅地資源，計劃年均儲備約70萬平方米優(yōu)質商品住宅資源。

在樓市深度調整的當下，對于購房者和開發(fā)商來說，和解是最好的結果。

根據每經記者獲取的最新信息，黃杉木店南北雙地塊將由三家聯(lián)合操盤營銷。

封面圖片來源：圖片來源：視覺中國-VCG41N1207268944