每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳柯名 陳夢妤    

香港山頂歌賦山道15號?圖源｜香港文匯報

8月19日，香港住宅市場最大虧損出現(xiàn)了。

深圳祥祺集團(tuán)主席陳紅天或相關(guān)人士持有的山頂歌賦山道15號大宅，在經(jīng)歷兩年招標(biāo)后以7.9億港元成交。

而該房源2016年買入價為21億港元，如今貶值13.1億港元，跌幅達(dá)62.4%，呎價約4.37萬港元（1平方呎約合0.0929平方米）。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該房源2023年因財務(wù)問題被東亞銀行接管，淪為銀主盤，歷經(jīng)多次截標(biāo)延期才找到買家。房源實用面積為1.8萬平方呎，配套近1萬平方呎花園和2788平方呎停車位，樓面呎價一度高達(dá)22.74萬港元。

如果換算成內(nèi)地通用的平方米，這座大宅高峰期的單價可以達(dá)到約245萬元/平方米（是的，你沒有看錯）。

注：銀主盤為香港樓市術(shù)語，指由于原業(yè)主未能按時償還銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，導(dǎo)致物業(yè)被債權(quán)人（通常是銀行）通過法律程序收回并接管，隨后由債權(quán)人負(fù)責(zé)出售以清償債務(wù)的房產(chǎn)。

“香港豪宅市場整體自2021年見頂后普遍下跌約30%，部分豪宅跌幅在35%～40%，銀主盤額外會再折讓15%～20%。這次山頂歌賦山道個案跌幅超過60%，屬于‘銀行急售+特殊個盤’雙重疊加?！?/span>8月21日下午，匯生國際資本總裁黃立沖向每經(jīng)記者分析稱。

9年前21億港元天價買入

2016年6月，香港樓市正值熾熱期，陳紅天方面以21億港元天價從莊士國際購入山頂歌賦山道15號物業(yè)，樓面呎價22.74萬港元，一舉創(chuàng)下全港呎價新高，更一度成為全球豪宅呎價標(biāo)桿。

這座位于香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)的物業(yè)，不僅地理位置優(yōu)越，規(guī)格也堪稱頂級：實用面積1.8萬平方呎，包含3層獨立屋及3層地庫，采用六房六套間隔設(shè)計，當(dāng)時計劃作為自住用途進(jìn)行高端改建。

然而九年后，這場轟動一時的豪宅交易以令人唏噓的方式落幕。

據(jù)祥祺集團(tuán)2023年5月聲明，公司面臨“階段性現(xiàn)金流問題”，主要原因是多筆大額應(yīng)收賬款被臨時悔約，以及內(nèi)地業(yè)務(wù)辦理遇到障礙。

每經(jīng)記者注意到，從2023年8月首次公布銷售安排開始，這棟豪宅的出售之路便異常艱難。

歷經(jīng)近兩年反復(fù)延期后，接管人于2025年1月將意向價下調(diào)到7億港元～8億港元區(qū)間，最終在8月19日以7.9億港元成交。

值得注意的是，該物業(yè)于2019年已取得入伙紙（指入住許可證），但改建工程仍未完成，出售時部分區(qū)域甚至呈現(xiàn)荒廢狀態(tài)。

這筆13.1億港元的虧損，甚至超過了今年九龍半山超級豪宅緹外院墅C棟10億港元的成交價，在香港住宅市場前所未有。

在黃立沖看來，在當(dāng)下市場環(huán)境，豪宅定價邏輯已由“地標(biāo)溢價”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流與風(fēng)險折現(xiàn)”?！斑^去單幢超大戶型因流動性差、維護(hù)成本高，議價權(quán)完全在買方手里。即便香港在2024年全面‘撤辣’，成交價仍徘徊底部，超級豪宅的溢價故事難再復(fù)制?！秉S立沖說。

注：撤辣是港澳樓市政策術(shù)語，指政府撤銷為抑制樓市過熱而實施的強(qiáng)效調(diào)控措施。

個人資產(chǎn)大幅縮水

公開資料顯示，陳紅天自2015年起在香港大手筆掃入物業(yè)，涉及金額約69.87億港元，除歌賦山道15號外，還有紅磡祥祺中心A座及B座商廈，以及港島東半山豪宅傲璇。

其中最具代表性的當(dāng)屬紅磡祥祺中心。

2016年7月，陳紅天以45億港元向會德豐地產(chǎn)購入紅磡One HarbourGate東座全幢，將其命名為祥祺中心，作為集團(tuán)香港總部。

這棟15層高的臨海甲級寫字樓總面積約27.9萬平方呎，擁有155個車位，2024年12月被香港都會大學(xué)以26.5億港元購入，較購入價賬面貶值18.5億港元，跌幅達(dá)41.1%。

住宅方面，除歌賦山道15號外，陳紅天持有的山頂司徒拔道53號傲璇單位也在2023年9月以約4.2億港元售出，較當(dāng)年6.8億港元的公開招標(biāo)價下降約38%。

與此同時，今年7月，陳紅天家族持有的中半山嘉富麗苑1座低層B室亦被銀主以6455萬港元出售，該單位為四房設(shè)計，實用面積2348平方呎。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，陳紅天的資產(chǎn)擴(kuò)張期主要集中在2015～2017年。這三年內(nèi)，陳紅天在中國香港和英國的物業(yè)投資總額達(dá)近百億港元，且高度依賴銀行融資。但2018年后，由于房地產(chǎn)市場調(diào)整等因素，其資產(chǎn)價值開始持續(xù)縮水。

這位曾以335億元身家排在《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》第41位的富豪，其商業(yè)版圖收縮令人唏噓。

與此同時，作為華南城的主要投資者之一，陳紅天還“見證”了這家負(fù)債609億港元的企業(yè)在今年8月被香港法院頒布清盤令。

黃立沖認(rèn)為，此類案例對杠桿模式的警示尤為明顯。

“2015年～2017年以銀行貸款擴(kuò)張（方式）、創(chuàng)紀(jì)錄價收購豪宅，在利率和資產(chǎn)估值雙殺下，極易觸發(fā)‘違約—接管—折價’的連鎖反應(yīng)。對其他企業(yè)而言，降低杠桿、避免交叉擔(dān)保和保持利息覆蓋緩沖，是穿越周期的關(guān)鍵?！秉S立沖補(bǔ)充道。

記者|陳榮浩

編輯|陳柯名 陳夢妤??蓋源源

校對|金冥羽

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