每經(jīng)記者  曹順妮  發(fā)自北京

        “央行版”房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)管理辦法，歷經(jīng)半年多時(shí)間的沖刺，近日已收官，即將露出真容。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前記者獨(dú)家獲悉，北京、天津、上海三地的REITs試點(diǎn)工作已經(jīng)全部準(zhǔn)備就緒，“只要央行的試點(diǎn)管理辦法一落地，三地的試點(diǎn)將同時(shí)上陣?！毕⑷耸客嘎墩f(shuō)，為了加快試點(diǎn)推進(jìn)，相關(guān)參與人員一直處于連夜加班狀態(tài)，為的就是在管理辦法公布同時(shí)，試點(diǎn)產(chǎn)品即刻出爐。

        由央行牽頭銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等11個(gè)相關(guān)部門成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”，已經(jīng)完成試點(diǎn)實(shí)施方案的制定，京、津、滬三地經(jīng)歷數(shù)月緊鑼密鼓的準(zhǔn)備，將同時(shí)推出REITs試點(diǎn)，破解了之前市場(chǎng)對(duì)試點(diǎn)城市先后順序的猜測(cè)。

        “根據(jù)試點(diǎn)管理辦法，試點(diǎn)企業(yè)需要所在地政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)出具推薦函?！敝槿耸糠Q，這個(gè)環(huán)節(jié)很容易實(shí)現(xiàn)，當(dāng)?shù)夭块T對(duì)REITs試點(diǎn)已經(jīng)透露出強(qiáng)烈的支持意愿。

        雖然很可能同時(shí)進(jìn)行“央行版”REITs試點(diǎn)，京、津、滬三地依然各持特色。

北京試點(diǎn)或選商業(yè)地產(chǎn)

        11月26日，北京試點(diǎn)REITs的方案已成型，并被遞交到北京市政府。

        在這個(gè)試點(diǎn)方案里，對(duì)REITs產(chǎn)品的標(biāo)的資產(chǎn)、收益權(quán)發(fā)行、信息披露、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)定。

        “從近期的洽談看，金融街、金隅等地產(chǎn)公司表示出了強(qiáng)烈的接受試點(diǎn)意愿?！敝槿耸客嘎墩f(shuō)。

        從金融街作為商務(wù)地產(chǎn)的代表入選情況看，北京第一批REITs產(chǎn)品的標(biāo)的資產(chǎn)將以“商務(wù)地產(chǎn)”為發(fā)行主體的可能性大。據(jù)消息人士透露，金融街、金隅等地產(chǎn)公司對(duì)試點(diǎn)已經(jīng)形成各自的方案。

        作為全國(guó)商務(wù)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的金融街控股股份有限公司，自2008年以來(lái)，把開(kāi)拓商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)作為重點(diǎn)工作，以北京為核心，加速北京金融街拓展建設(shè)，同時(shí)在全國(guó)重點(diǎn)城市布局。如果金融街發(fā)行REITs產(chǎn)品的話，將開(kāi)拓出商務(wù)地產(chǎn)融資的新模式，緩解融資饑渴。

        而金隅集團(tuán)旗下的北京金隅集團(tuán)今年一直傳出到香港上市融資的消息，如果REITs成功的話，對(duì)其融資也是一大利好。

京津滬各有特色

        與北京把商業(yè)地產(chǎn)作為REITs標(biāo)的物相比，天津的試點(diǎn)卻會(huì)以廉租房作為標(biāo)的物，而上海則選擇的是金橋集團(tuán)、外高橋集團(tuán)、張江集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)4家大型國(guó)企的物業(yè)資源，打包發(fā)行產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)35億～45億元。

        消息人士稱，天津的試點(diǎn)方案，將采用中信證券的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路。10月22日，中信證券參加住建部召開(kāi)的REITs《關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估管理有關(guān)問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》內(nèi)部討論會(huì)上，中信證券的高級(jí)經(jīng)理翁少群就表示，“天津試點(diǎn)REITs，主要也是在銀行間市場(chǎng)交易的廉租房租金?！?br/>
        “天津試點(diǎn)搞廉租房、上海試點(diǎn)主要搞工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)打包，那么北京試點(diǎn)主要推商務(wù)地產(chǎn)企業(yè)。”知情人士介紹。

        雖然三地的標(biāo)的物各有特色，但思路都是一致采用“央行版”的債權(quán)類REITs。

        所謂債權(quán)型REITs，就是采取把物業(yè)發(fā)展商旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，然后把每年的租金、按揭利息等收益權(quán)分割成若干份收益憑證，出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利的運(yùn)作模式。

        這種在銀行間市場(chǎng)交易、類似債券投資方式的REITs產(chǎn)品，并不被看作真正意義上的REITs，只是把物業(yè)作為金融證券化衍生品，物業(yè)發(fā)展商可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，只有機(jī)構(gòu)投資者才能購(gòu)買，資金募集方式為私募。

        而證監(jiān)會(huì)擬推出的REITs產(chǎn)品，是在證券交易所市場(chǎng)上市、交易，資金募集方式為公募，這種在資本市場(chǎng)上可流通的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品才是國(guó)外REITs產(chǎn)品的模式。

        業(yè)內(nèi)人士分析，央行版REITs試點(diǎn)之所以先于證監(jiān)會(huì)版，在于銀行間發(fā)行REITs，可以避免被雙重征稅（即租金收益被征一次稅、打包證券化上市交易后再被征稅），因此被市場(chǎng)看好。



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