首開股份近期釋放的回歸信號有些強烈。

9月5日，北京市朝陽區(qū)呼家樓9001、9002地塊出讓，首開股份以4.46億元底價拍下，樓面價約8.1萬元/平方米。這是時隔兩年，首開股份再次現(xiàn)身北京土拍市場。

天朗數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，朝陽區(qū)四環(huán)內(nèi)共公告5宗住宅用地，能建東譽府、中建玖合府、中建星光里、朝陽區(qū)太陽宮CY00-0215-0627地塊（公告中）和本次成交地塊，供應(yīng)可售商品住宅面積16.66萬平方米，地塊稀缺性凸顯。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，在當(dāng)前政策環(huán)境逐步寬松、市場分化加劇的背景下，呼家樓地塊的出讓不僅考驗開發(fā)商的運營能力和產(chǎn)品打造水平，其成交結(jié)果也將為北京核心區(qū)高端住宅市場提供重要的價格參考指標(biāo)，對未來市場走勢具有顯著的指示意義。

值得一提的是，今年上半年，首開股份不僅經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅改善，同比增幅達到258.0%，還收獲了2022年以來的最佳成績，多項關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)均呈現(xiàn)向好趨勢。

2022年以來最佳成績

今年上半年，首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入180億元，同比增長105%；毛利潤22.3億元，同比增長168%；毛利率為12.39%，較期初上升7.6個百分點。

值得一提的是，首開股份現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅改善。報告期內(nèi)，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從去年同期的-44.86億元增至70.88億元，同比增長258.0%；實現(xiàn)銷售回款155億元，高于簽約金額114億元。

這是2022年以來首開股份交出的最佳成績。

克而瑞在報告中指出，首開股份上半年營收規(guī)模及毛利率有顯著增長，主要是由于期內(nèi)房屋集中交付體量較大，如北京端禮著、望京樾等項目，期內(nèi)營業(yè)收入合計達93億元。而這兩個項目均為公司在2021年后陸續(xù)取得的，毛利率有明顯改善。

資產(chǎn)處置與庫存去化方面，從合并范圍內(nèi)的存貨來看，上半年首開股份的存貨賬面價值969億元，較期初下降11%；但從存貨結(jié)構(gòu)來看，開發(fā)產(chǎn)品的賬面余額較期初上升3%，占比從期初的33%上升至39%。

首開股份表示，對于缺乏市場競爭力的住宅項目，將采取措施加速去化；對于非核心區(qū)域的空置商辦等滯重資產(chǎn)，力爭盡快處置。針對核心區(qū)位資產(chǎn)，則結(jié)合公司財務(wù)狀況，統(tǒng)籌平衡利潤目標(biāo)與去化效率。與此同時，公司將加強對合作方“或有風(fēng)險”的前瞻性管控，構(gòu)建跨部門聯(lián)動機制，審慎研判風(fēng)險性質(zhì)及潛在影響，力爭將潛在風(fēng)險控制在合理區(qū)間內(nèi)。

與多數(shù)房企類似，首開股份上半年也實施了近年來最大規(guī)模機構(gòu)調(diào)整，完成了公司北京內(nèi)外19家二層級單位整合重組。具體來看，北京內(nèi)公司重組為“京北大區(qū)”與“京南大區(qū)”，對京津冀（及太原）區(qū)域集中統(tǒng)一管理；北京外公司重組為遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等七大區(qū)域管理中心。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然是首開股份最主要的收入來源。至報告期末，公司擬售、在售主要項目（含自持）148個，總建筑面積近4300萬平方米，其中當(dāng)期在建面積約680萬平方米。目前，公司北京內(nèi)主要項目69個，總規(guī)模約1560萬平方米；北京外片區(qū)主要項目79個，總建筑面積約2740萬平方米。報告期內(nèi)，公司房產(chǎn)銷售結(jié)算收入175.78億元，結(jié)算成本154.13億元。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，年初，首開股份計劃簽約金額278億元、銷售面積155萬平方米，而2025年前7月，首開股份已完成簽約金額121.79億元、簽約面積77.63萬平方米，占年度目標(biāo)的44%及50%。

降本增效成效量化可見

今年上半年，融資端的突破成為首開股份業(yè)績的重要支撐。

據(jù)克而瑞方面統(tǒng)計，6月16日，首開股份順利完成2025年度第一期規(guī)模19.31億元的CMBN項目發(fā)行。7月，首開股份再次先后成功發(fā)行中票及公司債：7月3日發(fā)行2025年度第四期中期票據(jù)10億元，其中2+2年期品種發(fā)行規(guī)模5億元，票面利率2.77%；3+2年期品種發(fā)行規(guī)模5億元，票面利率2.99%，后者為首開股份2025年以來3+2年期品種票面利率首次破3%，降本增效成效量化可見。

隨后，首開股份在資本市場再傳積極信號，成功完成私募公司債券“25首股03”（債券代碼：259163.SH）的簿記建檔。本期債券發(fā)行規(guī)模達12億元，采用2+2+2年期的靈活期限結(jié)構(gòu)，最終票面利率鎖定在2.79%。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進程中，首開股份作為國有房企，其國企屬性所賦予的信用優(yōu)勢愈發(fā)突出。此次公司以顯著低于市場水平的利率成功發(fā)行中票及私募債，且獲資金積極認(rèn)購，凸顯出公司即便在復(fù)蘇階段，仍能保持持續(xù)穩(wěn)定的低利率融資能力。這為公司后續(xù)有效壓降財務(wù)費用提供了支撐。

報告期內(nèi)，首開股份銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為91.39億元，較同期提升25.80%，公司持續(xù)努力去庫存增加銷售回款的成效有所顯現(xiàn)。報告期內(nèi)，公司通過歸還高息債務(wù)降低融資成本等手段，實現(xiàn)公司利息費用總額有所降低。籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為凈流出100億元，籌資凈流出的主要原因還是公司努力去杠桿。

而截至報告期末，首開股份合并范圍內(nèi)有息債務(wù)總額為1045.7億元，較期初略有下降6%。以此計算，期末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75%，凈負(fù)債率為193%，現(xiàn)金短債比為0.83倍。

值得一提的是，首開股份順利完成本期全部債務(wù)行權(quán)及到期償付，上半年償還銀行貸款66.2億元，完成債券融資接續(xù)150.5億元，并獲首開集團15億元新增流動性支持，為公司行穩(wěn)致遠(yuǎn)提供了有力保障。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期。政策利好尚未充分傳導(dǎo)，市場回暖尚需時日，行業(yè)整體仍在深度調(diào)整過程中。在此背景下，多數(shù)上市房企面臨營收下滑的壓力，行業(yè)內(nèi)普遍實行“瘦身健體”。

從半年報看，上半年首開股份的存貨賬面價值969億元，較期初下降了11%。對此，首開股份表示，將積極把握政策機遇，統(tǒng)籌優(yōu)化量價策略，全力攻堅銷售回款。對于缺乏市場競爭力的住宅項目，將采取措施加速去化；對于非核心區(qū)域的空置商辦等滯重資產(chǎn)，力爭盡快處置。

針對核心區(qū)位資產(chǎn)，則結(jié)合公司財務(wù)狀況，統(tǒng)籌平衡利潤目標(biāo)與去化效率。與此同時，公司將加強對合作方“或有風(fēng)險”的前瞻性管控，構(gòu)建跨部門聯(lián)動機制，審慎研判風(fēng)險性質(zhì)及潛在影響，力爭將潛在風(fēng)險控制在合理區(qū)間內(nèi)。

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