每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。

經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”行情后，樓市“紅五月”在上海、北京、廣州等熱點(diǎn)城市得到體現(xiàn)。不過，5月市場(chǎng)分化現(xiàn)象依然明顯。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市5月新房成交面積為1058萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比下降9%。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企5月銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“整個(gè)市場(chǎng)短暫地出現(xiàn)調(diào)整屬于正常情況?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，從去年四季度到今年4月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)7個(gè)月的回穩(wěn)，5月份盡管有些數(shù)據(jù)出現(xiàn)波動(dòng)，但總體還是延續(xù)了一個(gè)向好的態(tài)勢(shì)，“市場(chǎng)反饋還是積極的”。

進(jìn)入6月份，對(duì)于典型房企而言，也進(jìn)入到年中業(yè)績(jī)的沖刺期。在5月新房市場(chǎng)分化、百?gòu)?qiáng)房企整體銷售額同比下降的背景下，據(jù)記者觀察，多家頭部房企推出了“好房子”新規(guī)產(chǎn)品，并實(shí)現(xiàn)了較高的去化率。

某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的市場(chǎng)無(wú)論哪家開發(fā)商都挺有壓力的，大幅降價(jià)促銷反而可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生損傷。

“紅五月”樓市明顯分化

5月份，核心城市新房市場(chǎng)整體保持修復(fù)態(tài)勢(shì)，“紅五月”行情在上海、北京、廣州等熱點(diǎn)城市得到體現(xiàn)，這些城市的5月新房成交量均保持同比和環(huán)比增長(zhǎng)。

以上海為例，5月有近40個(gè)項(xiàng)目開盤，其中純新盤項(xiàng)目11個(gè)，老盤加推項(xiàng)目26個(gè)。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海一手住房成交62萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20%，同比增長(zhǎng)24%。

再看廣州，4月底就有多個(gè)純新項(xiàng)目集中開盤入市，疊加“五一”假期項(xiàng)目營(yíng)銷力度加大，新開盤項(xiàng)目去化效果普遍較好，整體帶動(dòng)市場(chǎng)成交回升。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，廣州新房累計(jì)成交6572套，環(huán)比增長(zhǎng)32%，同比增長(zhǎng)26%。

另?yè)?jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)，5月份，北京新房累計(jì)成交3917套，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)38%。

與此同時(shí)，5月樓市仍呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)，部分熱點(diǎn)城市的新房成交量出現(xiàn)回落。

據(jù)克而瑞四川監(jiān)測(cè)顯示，5月份，成都新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模及成交規(guī)模同比、環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。其中，新增供應(yīng)套數(shù)同比下降38.84%，環(huán)比下降33.84%。成交方面，5月成都新房成交面積102.91萬(wàn)平方米，同比和環(huán)比下降幅度均超過了10%。不過，每經(jīng)記者注意到，得益于“好房子”新規(guī)項(xiàng)目集中入市，近兩個(gè)月，成都新推項(xiàng)目去化率均在九成以上。

再以深圳為例，5月深圳核心區(qū)推盤節(jié)奏有所加快，但各項(xiàng)目間分化顯著。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳5月多個(gè)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化率超過80%，而非核心區(qū)項(xiàng)目去化率普遍低于50%。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，深圳一手住宅網(wǎng)簽3162套，環(huán)比下滑14.4%。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市5月新房成交面積為1058萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比下降9%。累計(jì)來(lái)看，今年前5個(gè)月，30城新房成交面積5047萬(wàn)平方米，同比上漲6%。

其中， 一線城市5月新房成交環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)20%；26個(gè)二三線城市5月新房成交環(huán)比企穩(wěn)，但同比仍回落13%，降幅超過30城平均水平。

盡管5月樓市出現(xiàn)明顯分化，但據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市5月平均開盤去化率為39%，環(huán)比上升1%，同比上升12%，與2023年高峰期基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好。

其中，廈門、成都、長(zhǎng)沙和重慶四城的去化率均超六成，上海、深圳等熱點(diǎn)城市去化率同比、環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)。鄭州、蘇州等城市的去化率雖然與去年同期相比穩(wěn)中有升，但環(huán)比降幅均超過兩成；昆明、青島、濟(jì)南、常州、嘉興等弱二三線城市去化率均不足兩成且環(huán)比持續(xù)下降，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

“以武漢市場(chǎng)為例，近期改善和豪宅市場(chǎng)成交均有所下滑，650萬(wàn)元以上戶型產(chǎn)品的存銷比越來(lái)越大，550萬(wàn)—650萬(wàn)元戶型基本以‘好房子’新規(guī)的大平層為主?！币活^部房企華中區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人通過微信告訴記者，據(jù)其初步判斷，改善客群對(duì)產(chǎn)品的要求較以前更高。

“當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)，熱銷項(xiàng)目更為聚焦到產(chǎn)品力較強(qiáng)的第四代宅和‘好房子’新規(guī)項(xiàng)目，隨著這類產(chǎn)品集中入市，撐起熱銷半邊天?！笨硕鸱治鲋赋觯糠殖鞘袆t依靠由政府主導(dǎo)的存量房收購(gòu)和房票安置對(duì)城市非核心區(qū)域部分樓盤去化起到了良好的提振作用，但對(duì)多數(shù)弱二三線城市而言，部分樓盤僅能依托大折扣、高傭金、強(qiáng)渠道等策略實(shí)現(xiàn)銷量提升。

房企如何沖刺年中業(yè)績(jī)？

5月樓市分化，也體現(xiàn)在百?gòu)?qiáng)房企的銷售業(yè)績(jī)上。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，5月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

以排在銷售榜前兩位的保利發(fā)展和綠城中國(guó)為例，保利發(fā)展5月實(shí)現(xiàn)銷售額285.12億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.8%，同比下降19.3%；前5月累計(jì)銷售額1161.61億元，累計(jì)同比減少19.26%。綠城中國(guó)5月實(shí)現(xiàn)銷售額255億元，環(huán)比增長(zhǎng)37.1%，同比上漲9.4%；前5個(gè)月累計(jì)銷售額965億元，累計(jì)同比減少2.3%。

每經(jīng)記者梳理18家重點(diǎn)上市房企近日發(fā)布的5月業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)發(fā)現(xiàn)，這18家房企5月合計(jì)銷售額1449.84億元，同比下降5.9%，環(huán)比增長(zhǎng)24.1%；今年前5個(gè)月銷售額合計(jì)為5842億元，同比下降14.8%。

值得注意的是，5月銷售額同比和環(huán)比均下降的僅有越秀地產(chǎn)和旭輝集團(tuán)。其中，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額95.81億元，同比和環(huán)比分別下降6.9%和4.9%。而越秀地產(chǎn)也是今年極少數(shù)明確提出年度銷售目標(biāo)的房企，今年前5個(gè)月累計(jì)合同銷售金額約為507億元，同比增長(zhǎng)約26.5%，完成2025年度合同銷售目標(biāo)進(jìn)度為42.1%，成為18家房企中前5個(gè)月累計(jì)銷售額仍同比上漲的兩家房企之一。

“現(xiàn)在的市場(chǎng)無(wú)論哪個(gè)開發(fā)商都挺有壓力的。”上述房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前公司在華中區(qū)域的舊規(guī)產(chǎn)品、新規(guī)產(chǎn)品占比各一半。“第四代宅利用高性價(jià)比和高得房率，對(duì)傳統(tǒng)住宅還是有一定沖擊的，老項(xiàng)目主要還是靠現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，以品質(zhì)實(shí)景可見去做對(duì)沖。”

“目前公司的舊規(guī)產(chǎn)品基本是準(zhǔn)現(xiàn)房或者現(xiàn)房，客戶主要是看實(shí)景?！本G城中國(guó)華中區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前舊規(guī)產(chǎn)品并不是公司的去化主力，因?yàn)橛袠I(yè)主基數(shù)，大幅降價(jià)反而會(huì)對(duì)項(xiàng)目有損傷?！肮靖嗍峭ㄟ^老盤新做，從展示更新、服務(wù)提升等方面去對(duì)抗‘好房子’新規(guī)產(chǎn)品”。

以架空層為例，此前是將設(shè)計(jì)做好后交給客戶，但如今則是在設(shè)計(jì)中有留白空間，通過主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，問詢其希望的改造方向并進(jìn)行修改。“目前在武漢湖畔雲(yún)廬、長(zhǎng)沙鳳起麓鳴等舊規(guī)產(chǎn)品上都有這樣的動(dòng)作，通過這些方式達(dá)到口碑傳播，影響潛在客戶?！?/p>

“今年上半年公司在成都共有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，且都是‘好房子’新規(guī)產(chǎn)品?！睋?jù)成都萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一個(gè)是位于郫都區(qū)的蜀都萬(wàn)科·錦上揚(yáng)華，前5月連續(xù)奪得郫都區(qū)銷冠；另一個(gè)是基于“好房子”理念打造的、位于新都區(qū)的萬(wàn)科都會(huì)甲第，5月17日開盤實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)近三年首開項(xiàng)目最高認(rèn)購(gòu)業(yè)績(jī)，截至目前仍是新都區(qū)銷冠?！按送?，持續(xù)銷售項(xiàng)目如軌道城市萬(wàn)科美的|高線公園，也將推出優(yōu)質(zhì)準(zhǔn)現(xiàn)房房源以及年中沖刺專屬購(gòu)房?jī)?yōu)惠?！?/p>

“公司整合旗下商業(yè)、資管、物業(yè)等多航道資源，推出‘龍湖歡搶季’，天街、冠寓萬(wàn)份盲盒驚喜派送、全國(guó)各大直播間搶購(gòu)房神券，更有千套房源限時(shí)一口價(jià)秒殺?！饼埡瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，6月13日“龍湖好房子BOSS福利局”專場(chǎng)直播，將在全國(guó)篩選12個(gè)城市級(jí)紅盤熱盤，包括高端產(chǎn)品線御湖境、觀萃等明星項(xiàng)目，在直播間推出給力好價(jià)，拉開整個(gè)年中沖刺的大幕。

“6月供應(yīng)同環(huán)比齊降重回階段低位，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為34%、55%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力。”克而瑞分析指出，房企推盤積極性一般，不過因加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，疊加房企年中沖刺，或?qū)⒓哟鬆I(yíng)銷力度。“預(yù)期6月成交環(huán)比持增，同比有望持平去年同期，市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)?！?/p>

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