每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

6月3日，港交所披露祥生控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)祥生）招股書(shū)，這也意味著房企“千億陣營(yíng)”中唯一未上市的企業(yè)終于開(kāi)啟赴港IPO進(jìn)程。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，進(jìn)入2020年，內(nèi)地房企赴港上市熱情不減。匯景控股已于今年1月成功上市，金輝控股、領(lǐng)地集團(tuán)、鵬潤(rùn)控股、上坤地產(chǎn)等多家房企先后向港交所遞交上市申請(qǐng)。截至目前，在港交所等待IPO的房企已多達(dá)10余家，其中不乏二度、甚至三度IPO的中小房企。

不過(guò)從規(guī)模上來(lái)看，祥生此番如若成功上市，將成為今年以來(lái)最大的內(nèi)房股IPO。

浙系房企黑馬崛起之路

祥生地產(chǎn)起家于浙江紹興下轄的縣級(jí)市諸暨，2014年將大本營(yíng)遷至了杭州，確立了“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國(guó)”的戰(zhàn)略規(guī)劃。2019年，祥生將總部遷至上海。

招股書(shū)顯示，2017年、2018年、2019年祥生的營(yíng)業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年的復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)137.6%。已確認(rèn)建筑面積由2017年約83.83萬(wàn)平方米、2018年約142.26萬(wàn)平方米，增加至2019年約348.84萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率104.0%。

作為“千億陣營(yíng)”中最后開(kāi)啟IPO之旅的房企，祥生銷(xiāo)售規(guī)模的逐年擴(kuò)大支撐起了營(yíng)收的高速增長(zhǎng)。2015年至2018年的4年時(shí)間，祥生銷(xiāo)售規(guī)模從109億元跨越至1071億元，快速躋身“千億陣營(yíng)”，堪稱(chēng)地產(chǎn)界的一匹黑馬。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

據(jù)招股書(shū)，祥生2016年起開(kāi)始逐步實(shí)施的“1+1+X”投資策略將是其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及未來(lái)的發(fā)展策略。根據(jù)祥生集團(tuán)官方解讀，“1+1+X”即浙江+泛長(zhǎng)三角+重點(diǎn)潛力城市布局，以中國(guó)唯一的世界級(jí)城市群為基礎(chǔ)，由內(nèi)向外建立三個(gè)梯次的縱深發(fā)展觀(guān)。

浙江是祥生的發(fā)源地，也是向外拓展的中心點(diǎn)。 2019年，祥生在浙江省內(nèi)確認(rèn)平均售價(jià)達(dá)每平方米13592元，包括浙江省在內(nèi)的泛長(zhǎng)三角區(qū)域擁有建筑面積達(dá)339.33萬(wàn)平方米。

祥生對(duì)于“X”的目標(biāo)選擇則偏謹(jǐn)慎，與“1+1”范圍內(nèi)土儲(chǔ)相比，湖南省3個(gè)項(xiàng)目、呼和浩特6個(gè)、遼寧3個(gè)、山東7個(gè)、福建1個(gè)，占比仍然較少。此外，祥生除在上海擁有3個(gè)已竣工項(xiàng)目外，在一線(xiàn)城市布局仍然較為缺乏。

不過(guò)，對(duì)于擴(kuò)張中的房企而言，在一線(xiàn)城市地價(jià)偏高以及限價(jià)的大背景之下，選擇深耕江浙強(qiáng)二線(xiàn)城市以及熱點(diǎn)三線(xiàn)城市是否是一種更好的選擇，仍需拭目以待。

但近年來(lái)祥生上升勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁，招股書(shū)顯示，其已連續(xù)10年進(jìn)入“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”行列，排名從2011的第92位提升至2020的第27位。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“千億房企的上市具有很強(qiáng)的導(dǎo)向作用。祥生總部遷址到上海，在全國(guó)各地拿地等都有較大的動(dòng)作，上市值得看好。而且今年資本市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)總體會(huì)放寬，融資環(huán)境會(huì)比較寬松，這些都有助于帶動(dòng)市場(chǎng)。上市后企業(yè)的品牌影響力、規(guī)模擴(kuò)張等都能夠繼續(xù)增強(qiáng)。”

今年已斥128億元拿地

記者還留意到，祥生對(duì)于拿地已經(jīng)恢復(fù)到了2017、2018年的勢(shì)頭。2020年初至今，祥生展開(kāi)了新一輪拿地補(bǔ)倉(cāng)，于杭州、寧波、南通、南昌等地先后拍下多個(gè)地塊，進(jìn)一步提升了其在泛長(zhǎng)三角的市場(chǎng)份額。

5月13日，浙江寧波鄞州區(qū)1宗商住地被祥生全資子公司經(jīng)過(guò)278輪競(jìng)拍，以總價(jià)24.61億元、溢價(jià)率39.6%收入囊中。5月14日，合肥肥西縣FX202007號(hào)地塊被祥生地產(chǎn)以14.55億元總價(jià)拿下，該地塊拍賣(mài)開(kāi)始20分鐘即觸及最高限價(jià)并進(jìn)入租賃自持競(jìng)拍階段。

更早前的3月12日與4月28日，祥生分別以總價(jià)44.98億元、20.60億元拿下杭州及南通地塊，首入南通主城。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5月，祥生以128億元的拿地金額排在行業(yè)第33位。另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)與浙江省統(tǒng)計(jì)局資料，2019年祥生的綜合實(shí)力在長(zhǎng)三角地區(qū)房企中位列第14名，在浙江省房企銷(xiāo)售排行榜中則位列第三。

近三年祥生流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債對(duì)比（億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：招股書(shū)

截至今年3月31日，祥生擁有195個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，其中172個(gè)為附屬公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，23個(gè)為合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也反映出祥生近年來(lái)的表現(xiàn)。2017~2019年祥生的流動(dòng)負(fù)債分別為606.68億元、1054.90億元、1073.85億元，同期流動(dòng)資產(chǎn)分別為735.91億元、1178.90億元、1250.56億元，流動(dòng)資產(chǎn)可覆蓋全部流動(dòng)負(fù)債，短期償債能力還是有保障，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于可控區(qū)間。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，祥生最近兩年在拿地方面的確比較積極，而且分布在長(zhǎng)三角這樣有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有積極推動(dòng)。雖然這幾年成長(zhǎng)性不錯(cuò)，但是從發(fā)展的角度來(lái)看，房企在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間快速增長(zhǎng)后都會(huì)面臨瓶頸和壓力，尤其是財(cái)務(wù)杠桿方面，后續(xù)要看房企融資能力是否有進(jìn)一步提升。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)