每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

2019年，哪些城市具有更強(qiáng)的市場(chǎng)韌性、能夠更快地跨越周期？人口、產(chǎn)業(yè)、交通如何讓城市更具備增長(zhǎng)潛能？哪些區(qū)域?qū)⒊蔀轭^部房企的布局重點(diǎn)？

9月5日，在深圳舉行的第九屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，由每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)手中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)城市投資價(jià)值與地產(chǎn)企業(yè)布局趨勢(shì)》白皮書作出解答。

中指控股CEO、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士在年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)解讀了白皮書，她表示：“白皮書將城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、財(cái)富水平、資源環(huán)境和交通通達(dá)性等指標(biāo)進(jìn)行全方位構(gòu)建；在此基礎(chǔ)上結(jié)合城市的人口基礎(chǔ)對(duì)這個(gè)城市價(jià)值基本的容量，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的容量進(jìn)行分析；再結(jié)合城市價(jià)值以及城市房產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)（供求、蓄積、需求滿足度、價(jià)格支撐以及市場(chǎng)熱度等），來評(píng)價(jià)這個(gè)城市房產(chǎn)投資的潛力。”

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜解讀《中國(guó)城市投資價(jià)值與地產(chǎn)企業(yè)布局趨勢(shì)》白皮書 圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

揭曉：這100個(gè)城市最吸引地產(chǎn)商

黃瑜表示，《中國(guó)城市投資價(jià)值與地產(chǎn)企業(yè)布局趨勢(shì)》白皮書的評(píng)價(jià)模型是“市場(chǎng)容量與增值潛能兩大維度評(píng)價(jià)城市潛力”。通過對(duì)中國(guó)內(nèi)地298個(gè)地級(jí)以上城市開發(fā)投資吸引力進(jìn)行評(píng)價(jià)后，上海、北京、深圳、廣州等100個(gè)城市入圍“2019年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力百?gòu)?qiáng)”。

白皮書顯示，2019年，上海、北京、深圳和廣州4個(gè)一線城市在全國(guó)所有地級(jí)以上城市中仍位列前四位，1.5線城市繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，排名位居前列。

排名前10的仍然是經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好且轉(zhuǎn)型持續(xù)、市場(chǎng)需求旺盛的城市。其中，由于人口快速流入、經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)的成都，排名較上年躍升兩位至第8位。

吸引力排名前20的城市中，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)和上期一樣，仍然分別有6個(gè)和4個(gè)城市入圍，占比50%，核心城市地位穩(wěn)固。另外，還分別有8個(gè)和3個(gè)城市位居第21~50名，區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。

此外，城市群內(nèi)普通地級(jí)市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、產(chǎn)業(yè)外溢和交通一體化，投資潛力較高。

值得注意的是，鄭州在2018年GDP首過萬億元、人口突破千萬，新房市場(chǎng)快速擴(kuò)容，躋身1.5線城市，排名較上年提升兩位；西安、長(zhǎng)沙、佛山、青島、寧波、合肥、濟(jì)南位居第13~19位；而佛山市場(chǎng)容量持續(xù)保持較高水平，已與普通二線城市相當(dāng)。

研判：人口競(jìng)爭(zhēng)力代表城市競(jìng)爭(zhēng)力

“基于城市價(jià)值分析的結(jié)果，我們把內(nèi)在邏輯也進(jìn)行了分析，得出其中重要的一個(gè)邏輯——影響這個(gè)結(jié)果的重要因素是人口，人口是最重要的根本。”黃瑜表示。

白皮書從“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展趨勢(shì)。其中人口要素是判斷城市價(jià)值的基點(diǎn)，而決定人口遷移方向的是城市所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)與收入水平，因此產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動(dòng)力。最后，交通網(wǎng)絡(luò)重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效地在區(qū)域間交互與流動(dòng)，交通規(guī)劃大體“指明”了未來哪些城市更具發(fā)展前景。

人口競(jìng)爭(zhēng)力代表城市競(jìng)爭(zhēng)力。城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)則人口聚集，競(jìng)爭(zhēng)力弱則人口流失?！?011~2018年全國(guó)常住人口年均增量分布圖》顯示：東部發(fā)達(dá)區(qū)域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長(zhǎng)以核心城市為主，人口向“東部三大區(qū)域+中西部六大核心城市”聚集，全國(guó)整體形成“3+6”的人口增長(zhǎng)格局。

粵港澳+海西、長(zhǎng)三角、京津冀+山東半島三大區(qū)域經(jīng)濟(jì)起步早、先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，一直是人口流入較為集中的區(qū)域。

白皮書指出，粵港澳大灣區(qū)的核心城市——深圳、廣州，人口吸引力保持領(lǐng)先，近8年來年均常住人口增量始終保持在30萬左右，并且人口流入速度與上個(gè)10年基本相當(dāng)。佛山人口增長(zhǎng)也較快，且近兩年出現(xiàn)加速流入態(tài)勢(shì)；海峽西岸城市群的福州和泉州年均常住人口增量也超7萬。

長(zhǎng)三角城市群近8年人口增長(zhǎng)較本世紀(jì)初有所放緩，但長(zhǎng)三角整體人口吸引力仍較強(qiáng)，僅上海、杭州年均人口增量超10萬。

京津冀城市群中，天津雖然近兩年人口增長(zhǎng)放緩，但常住人口平均年增長(zhǎng)仍超30萬，石家莊年均人口增量近10萬；人口總量已超1億的山東，青島和濟(jì)南對(duì)省內(nèi)人口有著較強(qiáng)的吸引力，年均人口增量超8萬。

中西部地區(qū)早期人口流出較多，但近年來隨著產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，核心城市就業(yè)崗位與收入水平提升，對(duì)周邊區(qū)域吸引力進(jìn)一步凸顯，重慶、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙和西安6座城市近8年常住人口年均增量均超10萬。

從《2018年代表城市常住人口增量》可以看出，得益于效果顯著的引才政策，2018年津滬人口止降轉(zhuǎn)增，2017年人口負(fù)增長(zhǎng)的上海、天津人口規(guī)?；厣?，分別增長(zhǎng)5.5萬和2.7萬；而北京2018年常住人口比上年末減少16.5萬，人口規(guī)模繼續(xù)縮減。

相對(duì)于京滬，廣深作為一線城市，對(duì)人口持相對(duì)開放的態(tài)度，2018年兩地常住人口分別新增40.6和49.8萬人，排名全國(guó)前兩位。

白皮書指出，長(zhǎng)期來看，大城市落戶門檻進(jìn)一步放寬是主流趨勢(shì)，同等落戶條件下，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)大、高校數(shù)量多、大學(xué)生集中的一二線城市，高知人口吸附力相對(duì)更強(qiáng)。

以副省級(jí)城市、國(guó)家中心城市武漢為例，黃瑜分析，“武漢人口規(guī)模大、增長(zhǎng)快，得益于人才政策，2018年常住人口較上年增長(zhǎng)18.8萬，內(nèi)生需求旺盛。人口的增長(zhǎng)直接帶動(dòng)住房需求的快速增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)方面，武漢服務(wù)業(yè)占比已超過50%，帶來更多的就業(yè)崗位并帶動(dòng)收入水平提升，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐度也更大。武漢是全國(guó)重要的綜合交通樞紐，未來將建成“米字型”高鐵中心，集聚更多人流、物流的同時(shí)，帶動(dòng)城市潛力進(jìn)一步提升。2016~2018年武漢年均住宅銷售面積超過3000萬平方平，僅次于重慶位列全國(guó)第二，新房市場(chǎng)容量大、增長(zhǎng)快。”

產(chǎn)業(yè)：城市發(fā)展的底層驅(qū)動(dòng)力

產(chǎn)業(yè)實(shí)力是國(guó)家和城市發(fā)展的底層驅(qū)動(dòng)力，依靠科技創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是關(guān)鍵。

2018年，全國(guó)16個(gè)城市GDP總量過萬億元。北上廣深繼續(xù)領(lǐng)跑，武漢、成都等中西部重點(diǎn)城市保持較快增長(zhǎng)。

上海和北京GDP已超過3萬億元，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯；深圳、廣州、重慶、天津、蘇州介于1.8萬億~2.5萬億元之間，成都GDP達(dá)1.53萬億元，其余城市多在1萬億~1.5萬億元之間。

此外，佛山2018年GDP為9936億元，即將邁入“萬億”陣營(yíng)，而其他多數(shù)城市與“萬億”城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模差距較大，緊隨佛山之后的泉州GDP已在8500億元以下。

在創(chuàng)新實(shí)力方面，“北上深”領(lǐng)銜，長(zhǎng)三角及粵港澳區(qū)域創(chuàng)新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點(diǎn)城市科創(chuàng)實(shí)力也較突出。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

城市對(duì)待科技創(chuàng)新的態(tài)度直觀反映在研發(fā)投入規(guī)模和研發(fā)投入強(qiáng)度上。黃瑜指出，“研發(fā)投入強(qiáng)度是指研究與試驗(yàn)發(fā)展（R&D）經(jīng)費(fèi)支出占GDP的比重，是衡量城市創(chuàng)新投入的指標(biāo)。創(chuàng)新投入影響著城市的科創(chuàng)實(shí)力，而科技創(chuàng)新是推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素，關(guān)乎著城市的未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;

北京、上海、深圳R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出占全國(guó)21.4%，研發(fā)投入強(qiáng)度顯著高于其他城市。京津冀、山東半島、長(zhǎng)三角、粵港澳城市群以及中西部重點(diǎn)城市研發(fā)投入規(guī)模突出，創(chuàng)新發(fā)展動(dòng)能較強(qiáng)。

從城市研發(fā)投入強(qiáng)度來看，北京R&D投入強(qiáng)度居主要城市首位。西安、深圳、上海研發(fā)投入強(qiáng)度也超過4%，全國(guó)領(lǐng)先。其中，西安作為全國(guó)科教、軍工重鎮(zhèn)，2017年研發(fā)投入強(qiáng)度僅次于北京；廈門、武漢、杭州、合肥、南京研發(fā)投入強(qiáng)度高于3%；長(zhǎng)三角地級(jí)市如無錫、常州、嘉興、南通、寧波等研發(fā)投入強(qiáng)度也處于較高水平。

趨勢(shì)：房企布局聚焦核心城市群

在國(guó)家戰(zhàn)略的疊加之下，未來中國(guó)城市群的發(fā)展格局愈發(fā)清晰：長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游以及成渝五大城市群有望成為中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發(fā)展紅利。

2018年，五大城市群以11%的國(guó)土面積創(chuàng)造了54%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，商品房銷售面積占比也達(dá)到了46%，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎和新房開發(fā)的核心區(qū)域。

《白皮書》顯示，長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大，房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過2.5萬億元，商品房銷售面積超2.5億平方米；粵港澳大灣區(qū)投資熱度持續(xù)較高，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)17%至1.1萬億元。

對(duì)此，黃瑜指出，“從城市群中國(guó)各個(gè)城市的價(jià)值可見，粵港澳大灣區(qū)不僅有廣州、深圳這樣在全國(guó)排名前三、四位的城市，也有佛山、東莞、惠州、珠海這樣的城市，特別是佛山、東莞制造業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁、潛力非常突出。”

此外，長(zhǎng)江中游、成渝商品房銷售面積2018年也分別達(dá)到1.9億平方米和1.8億平方米，市場(chǎng)容量突出。山東半島、海西城市群基礎(chǔ)強(qiáng)，中原城市群區(qū)位優(yōu)勢(shì)好、規(guī)劃能級(jí)高，也具備較好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

從城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度來看，一二線城市仍是房企爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。

2019年以來，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)以及都市圈結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重點(diǎn)二線城市的區(qū)域潛力繼續(xù)釋放，20家代表房企二線城市的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為57.6%；一線城市貢獻(xiàn)率為21.1%，較去年增長(zhǎng)8.1個(gè)百分點(diǎn)，一二線城市合計(jì)占比78.7%，仍是房企主要布局區(qū)域。

如中海地產(chǎn)和招商蛇口在成立40周年之際升級(jí)品牌戰(zhàn)略，加強(qiáng)一二線戰(zhàn)略布局，2019年上半年一二線城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率分別為87.6%和90.3%，同比分別提升9.9個(gè)百分點(diǎn)和8.9個(gè)百分點(diǎn)。

然而房企投資趨勢(shì)更趨向城市群與都市圈戰(zhàn)略。反映在土地市場(chǎng)上，長(zhǎng)三角地區(qū)熱度依舊，中西部土地市場(chǎng)有所降溫，20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金額明顯提升。

其中房企在長(zhǎng)三角拿地金額同比增長(zhǎng)29.4%，占比達(dá)40.1%；環(huán)渤海同比增長(zhǎng)15.6%，主要受城市群周邊熱點(diǎn)二線以及三四線城市房企拿地金額大幅增長(zhǎng)所致，如合肥、溫州、紹興、無錫、常州等城市；房企在中西部拿地金額同比增長(zhǎng)5.9%，較去年同期占比減少1.92個(gè)百分點(diǎn)；房企在珠三角拿地金額同比下降15.7%，占比減少4.64個(gè)百分點(diǎn)。

黃瑜強(qiáng)調(diào)，“未來一段時(shí)間，特別是對(duì)2019年的判斷，房地產(chǎn)行業(yè)仍充滿較大的不確定性，但這個(gè)行業(yè)仍然有機(jī)會(huì)。房企在布局方面要聚焦城鎮(zhèn)化的方向，未來最主要是深耕重要的、有價(jià)值的城市，特別是目前情況下保住現(xiàn)金流、以銷定投，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)把握好發(fā)展機(jī)遇。”

“我們對(duì)全年市場(chǎng)有一個(gè)預(yù)判，2019年銷售面積肯定是下降的，降幅約5%~7%。但1~7月全國(guó)商品房銷售額已經(jīng)達(dá)到8.3萬億元，預(yù)計(jì)8月底能夠超過9萬億元。所以全年的結(jié)果，從銷售角度增長(zhǎng)了6.2%。2019年盡管有難度，但仍然是不錯(cuò)的年份，所以房企在未來的發(fā)展中還是要把握發(fā)展機(jī)會(huì)，希望品牌企業(yè)投資有價(jià)值的城市，把握好發(fā)展機(jī)遇。”黃瑜表示。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞