18日下午，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文，取消實(shí)行了一年的新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，菏澤成為全國首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

19日下午，根據(jù)菏澤市住建局消息，菏澤市住建局根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說明

2018年12月14日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

2017年11月份，我市限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，我市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評估，我局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2018年12月19日

根據(jù)易居研究院發(fā)布的11月份《全國百城庫存報告》，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，首次出現(xiàn)同比正增長。

近期，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多個重要信號，房企銷售放緩、房企11月發(fā)債規(guī)模井噴等信號下，房地產(chǎn)調(diào)控政策2019年是否會有所調(diào)整成為各方關(guān)注和爭論的焦點(diǎn)。

截至昨天，今年以來房地產(chǎn)板塊整體跌幅接近29%，今天開盤板塊走強(qiáng)，魯商置業(yè)直線漲停。

此次菏澤的政策調(diào)整將對市場產(chǎn)生哪些影響？房地產(chǎn)板塊是否值得投資呢？

前11月25家房企銷售超千億

房地產(chǎn)行業(yè)每一次消息的變化都會引起市場的關(guān)注。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重是非常大的。以2017年為例，當(dāng)年全國的GDP是82萬多億，其中房地產(chǎn)銷售額就達(dá)到了13萬億，占比超過15%，同時房地產(chǎn)行業(yè)還會拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從今年的銷售數(shù)據(jù)來看，前11個月銷售1000億以上的房地產(chǎn)公司超過25家，而去年全年銷售超過千億的公司只有17家。預(yù)計到今年年底將有30家企業(yè)銷售會超過千億。同時從A股的房地產(chǎn)板塊來看，141家房地產(chǎn)公司市值是2萬億左右，但是前十名的房地產(chǎn)公司市值加起來超過9000億，占比超過45%，可見房地產(chǎn)集中度也是確實(shí)在增加。

11月全國300城市住宅用地平均溢價率7%

而土地出讓溢價率今年出現(xiàn)了回落的現(xiàn)象。從全國300個城市11月份的數(shù)據(jù)來看，土地溢價率平均只有7%了，意味著1個億的土地出讓金，最后拍賣的成交價可能是1.07億元，再往下跌一跌可能就會流拍了。從2016年到2018年全國核心101個城市的數(shù)據(jù)來看，2016年土地溢價率是36%，2017年是39%，到2018年卻只有19%。

因?yàn)橥恋厥亲》績r格的一個風(fēng)向標(biāo)，土地價格的回落表明市場正在回歸理性。除了土地市場的回落或者房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，另一方面，我們看到A股房地產(chǎn)板塊今年以來跌幅接近29%。雖然股價下跌，但是房地產(chǎn)的銷售尤其是一些大型房地產(chǎn)公司的銷售還保持著兩位數(shù)的增長，房地產(chǎn)的估值吸引力大幅度增強(qiáng)。

房地產(chǎn)板塊估值低投資吸引力強(qiáng)

目前房地產(chǎn)板塊總體市盈率在9倍左右，股息率是2%左右。以萬科為例，萬科去年的利潤是280億，到昨天為止，萬科的市值是2800億，市盈率十倍。實(shí)際上從前三季度的報表來看，萬科的利潤同比增長26%，營收同比增長50%，今年萬科的估值會進(jìn)一步降低。股息率方面，去年萬科是十派九元，按價格和今天的股價來算，萬科的股息率已經(jīng)超過3.7%。新城控股、保利地產(chǎn)也類似萬科，而香港的一些內(nèi)房股，像碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)中國的市盈率則更低，大概只有5.5倍，股息率已經(jīng)超過5%。

幾個月前萬科的董事長郁亮還在說房地產(chǎn)要活下去，幾個月后我們看到，房地產(chǎn)的冬天可能也在悄悄過去。即使房地產(chǎn)業(yè)未來迎來春天，但兩極分化強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局可能不會改變。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)板塊或?qū)⒉▌酉蛏?/h2>

當(dāng)前地產(chǎn)板塊的估值處于歷史低位，近期房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的多個信號對板塊將產(chǎn)生什么影響，哪類企業(yè)值得投資呢？各方機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)板塊的變動給出了觀點(diǎn)↓

廣發(fā)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的政策底部呈現(xiàn)改善，估值得到支撐，但需要關(guān)注基本面不斷惡化對板塊走勢的壓制。

具體來看，上周國家發(fā)改委發(fā)布《通知》支持優(yōu)質(zhì)房企融資；而在地方層面，如圖所示的幾個地區(qū)分別出臺了根據(jù)學(xué)歷給予購房補(bǔ)貼、增加租賃用房供應(yīng)量等規(guī)定。

從估值來看，預(yù)計2019年A股地產(chǎn)股遠(yuǎn)期市盈率為6.1倍，H股地產(chǎn)股遠(yuǎn)期市盈率為5.4倍，均處于歷史底部區(qū)間。

中金公司認(rèn)為，年內(nèi)板塊在基本面走弱和政策面改善預(yù)期兩股力量的博弈下，仍將呈現(xiàn)波動性，但由于市場對政策修復(fù)的預(yù)期逐漸加強(qiáng)，方向?yàn)椴▌酉蛏稀＝ㄗh優(yōu)選增長持續(xù)性好、財務(wù)穩(wěn)健的一二線龍頭，比如A股的保利和招商蛇口，港股股的華潤、龍湖和中海。

國金證券認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的邊際放松仍需等待。從融資方面來看，2018年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的銀行貸款累計同比下降7.3%，連續(xù)9個月呈現(xiàn)負(fù)增長，與之相對的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資的自籌資金累計同比增長10.8%，呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。

川財證券認(rèn)為，龍頭房企表現(xiàn)相對抗跌。截至12月初，A股128只地產(chǎn)股中有122只股票下跌。在上漲的6只股票中，涉及科創(chuàng)板、獨(dú)角獸等題材的地產(chǎn)股表現(xiàn)稍好。金科股份、嘉凱城和合肥城建漲幅居前，分別為27.40%、26.43%和15.58%。在市場整體回調(diào)的大環(huán)境下，龍頭房企表現(xiàn)相對抗跌，招商蛇口和保利地產(chǎn)今年以來跌幅均在5%以內(nèi)。

央視財經(jīng)