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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

2017年上半年，政策頻出，從一線城市到四線城市，但房企屢傳佳績(jī)；下半年，“租售同權(quán)”、“住房租賃”引爆市場(chǎng)熱點(diǎn)，力度之大，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向已變。

如何掘金新存量時(shí)代？9月26日，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上，中國(guó)指數(shù)研究院上海分院副總經(jīng)理張志杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者專訪時(shí)認(rèn)為，在國(guó)家一系列政策的支持下，住房租賃市場(chǎng)一定會(huì)有很好的發(fā)展前景，但并不是所有的城市都具備發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的潛力，人口凈流入城市的住房租賃市場(chǎng)應(yīng)該得到房企的重視。

                                                中國(guó)指數(shù)研究院上海分院副總經(jīng)理張志杰

掘金住房租賃市場(chǎng) 要瞄準(zhǔn)人口凈流入城市

NBD:如何看待住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景？

張志杰：我對(duì)住房租賃市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展前景還是很看好的。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們已進(jìn)入存量時(shí)代。一方面，國(guó)家提出租購(gòu)并舉，高度重視住房租賃市場(chǎng)，可以很好彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)過(guò)去的短板。另一方面，這些政策的出臺(tái)，對(duì)存量市場(chǎng)的發(fā)展提供了很多政策支持，隨著這些政策逐步落實(shí)和落地，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入大居住時(shí)代，它的發(fā)展前景我十分看好。

NBD：哪些城市的住房租賃市場(chǎng)會(huì)更有發(fā)展?jié)摿Γ?/span>

張志杰：并不是所有城市的住房租賃市場(chǎng)都有發(fā)展空間。部分三四線城市，目前可能產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難度還很大，還處于人口的流出階段，這樣的城市的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的空間并不是很大。人口凈流入的城市，會(huì)產(chǎn)生更大的住房租賃需求，也會(huì)是租賃、存量運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿Ρ容^好的城市。

新存量時(shí)代 考驗(yàn)房企的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力

NBD：房企如何轉(zhuǎn)變觀念，掘金新存量時(shí)代？

張志杰：新存量時(shí)代，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能需要從以前的以開(kāi)發(fā)為主的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐再Y產(chǎn)管理為主的模式。但是能夠有多少開(kāi)發(fā)企業(yè)順利轉(zhuǎn)型？還不好說(shuō)。存量時(shí)代最大的一個(gè)特點(diǎn)，就是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力要求很高。要掘金新存量時(shí)代，開(kāi)發(fā)商一定要做好運(yùn)營(yíng)、做好服務(wù)，充分挖掘租戶的需求，把租戶服務(wù)好，通過(guò)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)來(lái)提升租金水平，提升回報(bào)率。

NBD：租賃住房土地市場(chǎng)方面，未來(lái)民企將會(huì)以何種方式介入？

張志杰：國(guó)企拿租賃住房用地有先天的優(yōu)勢(shì)，國(guó)有資產(chǎn)保值增值、國(guó)企能更好兼顧社會(huì)效益等等。但我認(rèn)為民營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率更高，將會(huì)是未來(lái)住房租賃市場(chǎng)中的一支重要力量。國(guó)有企業(yè)可能會(huì)更好地發(fā)揮它們?cè)谫Y源方面的優(yōu)勢(shì)，但在運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，還是會(huì)以市場(chǎng)化的企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)為主。國(guó)企和民企會(huì)在住房租賃市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈上各有分工、各有側(cè)重、各取所需。