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每經(jīng)記者 吳若凡

11月28日21時許，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展 進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，涉及樓市信貸政策的方面有：自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日，上海市住房公積金管理委員會印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，要求嚴格執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調(diào)10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

在上海出臺新的信貸政策的同時，天津也出臺了新的房屋信貸政策。

上海：首付提高 認房又認貸

值得注意的是，此次上海樓市調(diào)控新政要求，首套房商貸比例由30%提高到35%。原先只認房不認貸，現(xiàn)在哪怕房子轉(zhuǎn)賣各種流程做得再干凈，只要還能查到貸款未結(jié)清等情況，依然要受到限制，即認房又認貸。此次政策要求加大的審核力度，要核查購房者的全國征信。

同日，上海還將公積金杠桿進行了調(diào)整，從公積金余額的40倍降低到余額的30倍。據(jù)公積金中心稱，此次調(diào)整是使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外政策也對公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進行了固定，使得后續(xù)盲目提取公積金等做法減少。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：從政策出臺背景來看，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒有消除。這個舉措顯示地方政府對樓市調(diào)控的決心。最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現(xiàn)波動，可能對市場心態(tài)帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。此外，11月中旬以來，深圳、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼。上海對樓市調(diào)控進行加碼不能算“意外”。

從舉措來看，上海此次調(diào)整著重于信貸政策。盧文曦認為，此次政策對于置換剛需的影響很大，本來置換是上海購房的主流群體，這次限制了將近9成的人群，也就是說置換買房最低要付50%首付.

限購方面，上海已經(jīng)處于較為嚴格的措施，再趨嚴的話會損傷合理居住需求，相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。

原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調(diào)整后的政策既認房又認貸，意味著只要以前有信貸紀錄，再買房都認定是第二套，這對改善型沖擊尤為明顯。當前上海中環(huán)以內(nèi)置換買家達到9成，外環(huán)平均到6成。新政的出臺，意味著這部分客戶受到制約。查全國征信，覆蓋范圍要大很多。

對于首套房首付比例提高5%，心理影響大于實際。首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬元來算，5%也就多25萬元，對于有購買能力的買家而言，不能構(gòu)成多大制約，短期可能因為支付能力不夠，暫時擱置。可能幾個月后達到支付能力了，馬上會入市。

天津跟進加碼

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，截至11月28日，上海庫存面積繼續(xù)下滑，為633萬平方米。如果按照過去6個月的成交面積均值進行測算，那么目前的去庫存周期為5.3個月。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)形成的《全國70城房價指數(shù)報告》顯示，今年10月份全國70個大中城市中，上海在房價指數(shù)環(huán)比增幅排行中已經(jīng)跌出了前10位的水平，證明抑制房價快速上漲的工作總體到位。從同比增幅數(shù)據(jù)看，上海排在了全國第四位，其中前三位城市分別為合肥、廈門和南京。

11月市場交易已經(jīng)在低位盤整，而且客戶量比上月減少一半，預(yù)計調(diào)控政策出臺后成交量會進一步收縮。價格方面當前議價空間已經(jīng)擴大到3%-5% 。隨著交易量收縮，還價余地擴大，價格或?qū)⒊霈F(xiàn)實質(zhì)性下跌。

在上海出臺新的信貸政策的同時，天津也出臺了新的房屋信貸政策，主要內(nèi)容如下：

一、對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

二、規(guī)范階段性擔保放款管理。個人住房貸款階段性擔保放款前，購房合同備案手續(xù)應(yīng)完畢并且借款人已提供首付款及契稅發(fā)票、應(yīng)繳費用憑證。對于無法提供足額擔保的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得在抵押或抵押預(yù)告登記完成前發(fā)放個人住房貸款。對于存在“捂盤惜售”、“哄抬房價”、“首付貸”等被行業(yè)主管部門認定為嚴重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得開展階段性擔保合作。

三、上述政策自發(fā)布之日起次日實施，未明確事宜繼續(xù)按照國家現(xiàn)行差別化住房信貸政策執(zhí)行。發(fā)布后在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的正式購房合同，按照本通知要求執(zhí)行。