每經編輯｜每經記者 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

早些年，萬科曾發(fā)明了“5986”開發(fā)模式(即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅)，房企同行集中效仿，甚至后來藍光將該模式推向極致。

基于房企預售制的各種高周轉策略，也多少帶有過去樓市嚴冬下無奈之舉的深刻烙印，而當前該策略似乎已成一種常態(tài)。深圳現房銷售試點曝出后，外界的直覺反應是擔憂房企資金鏈。

《每日經濟新聞》記者注意到，當前房企融資大門打開，但從上市地產公司財報來看，多數房企經營性凈現金流長期為“負”，受益于今年一季度樓市回暖部分開始轉“正”。對于深圳試點，一大型房企董秘直呼，“如果推開，這個不得了！”

●房企能承受現售制壓力嗎？

“現在房地產市場的預售制，主要是學習早些年的香港?！鼻笆錾鲜蟹科蠖乇硎荆A售制直接導致了內地樓市爆發(fā)性增長，尤其是黃金十年，如果沒有預售制，房地產業(yè)不知要落后多少年。

記者注意到，過去多年，房企模式一般是快速拿地、報建并獲得開發(fā)批文，挖坑不久即對外銷售，向銀行申請開發(fā)貸，待資金回籠一部分后，迅速投入其他項目開發(fā)。

2012年，萬科總裁郁亮公開喊出房企“過冬論”，萬科版“5986”模式出爐。2014年以來，全國樓市遇拐點，各大房企進一步發(fā)揮高周轉模式，個別激進者幾乎近于達到極限，像藍光曾推出“3461”模式。

萬科銷售額首次破千億，就發(fā)生在史上樓市調控最嚴厲的2010年，外界將之歸結為專業(yè)化操盤團隊，沒過幾年，更多一線房企步入千億俱樂部。試想一下，如果沒有樓市預售制，像萬科能跑得那么快嗎？

近日，深圳市曝出一宗國有土地出讓時被要求開發(fā)必須達到現房才能銷售。這一試點消息一出，輿論嘩然。

國家統計局數據顯示，去年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金12.52萬億元，比上年增長2.6%。其中，國內貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元，增長12%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

依此來看，包括定金、預收款及個人按揭貸款在內的其他資金實際上多發(fā)生于樓盤預售后及交房前，本質上屬于樓盤預售制下的銷售回款，上述其他資金總額占房企到位資金的近一半。

2015年，萬科銷售金額2614.7億元，同比增幅20.7%，但經營活動（主要為樓盤銷售等）現金流凈額160.46億元，前一年約417.25億元，籌資與投資類現金流凈額合計260億元。也就是說，與預售有關的經營凈現金流占萬科現金流逾26%。

標桿房企萬科尚且如此，多數上市房企經營凈現金流仍長期為負，資產負債率及財務成本居高不下。前述上市房企董秘表示，該指標主要是房企產能擴張，比如拿地，很多都是杠桿性拿地，短期須支付很高比例的現金。他說，“如果沒有預售，后果不得了”。

●一季報經營凈現金流整體轉正

年初以來，降低購房首付比例、調整房地產契稅、營業(yè)稅等樓市刺激措施先后出爐，上市房企業(yè)績普遍飄紅，尤其是經營性凈現金流整體轉“正”。

比如，合肥城建今年一季度經營性現金流由負轉正，從長期處于凈流出的大約“-3.5億元”變成了凈流入的大約“3.16億元”。該房企解釋說，這主要得益于銷售回款同比增加等。

而就大型房企來看，記者注意到，保利地產今年一季度實現經營性現金凈流入24.8億元，去年同期該指標卻凈流出約63.8億元，同比增幅138.8%，預收款1513.4億元，新增近200億元，期末貨幣資金425億元，同比增加約50億元。

從“萬保招金”這四個標桿房企來看，目前萬科與保利的經營性現金流金額為正，萬科經營性現金流入同比略有下降，但這主要是擴張耗血所致。

不過，像招商和金地的經營性凈現金流額雖為負值，但與去年同期相比，經營性現金凈流出明顯減少，比如招商對外解釋說，這主要受益于銷售回款增加。

某券商房地產分析師向《每日經濟新聞》記者表示，當前全國樓市整體回暖，銷售百強門檻再度提高，尤其是標桿房企仍處在加速擴張期，現金消耗量也明顯增加，房企除了加大融資力度外，賣力銷房功不可沒。

●專家：現售制雖優(yōu)點多但難鋪開

亞信控股集團董秘榮騰洪表示，如果樓市銷售改成現售制，從房企財報來看，除了對公司業(yè)績有直接反映之外，更重要的是投資人及業(yè)內可直觀反映出房企產品的市場供求狀況。

以恒大地產為例，去年恒大實現房地產合同銷售金額2013億元，突破2000億元銷售大關，同比增長53.1%；合同銷售面積2551萬平方米，同比增長40.2%；合同銷售均價7892元/平方米，同比增長9.2%。

如此傲人的銷售業(yè)績背后，當年預售業(yè)績無法在當年全部完成營收結轉，恒大地產去年雖賺取凈利173億元，但同比下跌3.8%。

恒大2015年業(yè)績會上，恒大集團董事局主席許家印曾樂觀地說，好事都集中在今年了，地產銷售金額大超2000億元，結轉收入大幅上漲，多元化業(yè)務將扭虧為盈。

“如果改成現售制，房地產會計報表的情況就跟其他行業(yè)，比如快消品等，沒啥區(qū)別了?！鼻笆錾鲜蟹科蠖乇硎?，他們仍在觀望深圳這一動作，如果改了，會牽一發(fā)而動全身。

在中城產聯主席陳寶存看來，如果改成現房銷售，估計一線房價會暴漲，因為當前樓市核心是供求關系及日趨上漲的土地成本。現售制下，房企仍會將壓力轉嫁給建筑商，建造成本才2000元/平方米左右，幾乎可忽略不計，大型房企也有辦法規(guī)避。深圳現售試點無非就是表明他們在調控上有行動，現在是去庫存攻堅，難以在全國鋪開。