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1%TOP50租戶占市場15%份額 成都寫字樓去庫存瞄準大客戶

邦地產 2016-02-25 14:55:44

截至2015年底成都寫字樓入駐企業(yè)約3400家,TOP50租戶只占企業(yè)總數的1%,但卻占了市場約15%的總占用面積。

每經編輯|王婷婷    

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即將召開的“兩會”重點將審議“十三五規(guī)劃”,而十三五中“側供給改革”一直備受關注。就房地產行業(yè)而言,近日國家信息中心宏觀政策動向課題組發(fā)布的報告證明,全國樓市庫存消化期達4.4年。而在寫字樓市場,成都甲級寫字樓的空置率高居全國第一位,“去庫存”無疑也是2016年成都寫字樓市場的重中之重。

對于2016年成都甲級寫字樓“去庫存”常態(tài)下的新趨勢,仲量聯行成都商業(yè)地產部負責人黃璐告訴《每日經濟新聞》記者,如何通過降低租金,以及更多創(chuàng)新渠道吸引更多客戶,特別是高潛力的產業(yè)機構,是寫字樓開發(fā)商在今年需要更深入考慮的事情。

值得指出,仲量聯行近日發(fā)布的《2015年Top50租戶排名榜》為市場提供一個新思路則是,占據寫字樓租用總量僅1%的TOP50租戶,占據了市場約15%的總占用面積,他們是近年寫字樓市場最大的需求端,也是2016年寫字樓開發(fā)商最應捕捉的人群。

現狀:市場需求絕對值遞增 TOP50租戶成主力

仲量聯行發(fā)布報告稱,截至2015年底,在成都已落成的34個甲級辦公樓項目中,入駐企業(yè)數量共約3,400家,而租用面積位列前50名的企業(yè)雖然僅占企業(yè)總數的1%,但卻占用了市場約15%的總占用面積。

仲量聯行將上述群體定義為“成都甲級辦公樓市場的Top50租戶”,據介紹,這部分租戶大部分是各自行業(yè)的龍頭企業(yè),對辦公室面積需求較大、拖欠租金的風險較低,稅收貢獻較高,受到開發(fā)商和地方政府的青睞。

“從回報角度看,一單TOP50租戶的交易,可以相當于3單甚至更多的普通交易。”仲量聯行華西區(qū)董事總經理吳允燊就打趣稱道。

值得注意的是,Top50租戶不僅平均占用面積(4,690平方米)約為市場平均水平的10倍,報告顯示,2005年租賃面積介于500-1,000平方米之間的租戶已算市場主力,但2015年Top50租戶的最低面積為2,060平方米,門檻不斷提高,顯示在西部經濟發(fā)展的支撐下,成都甲級寫字樓的需求量絕對值,依然呈現遞增趨勢。

趨勢:三大行業(yè)主導趨勢 外資進入或攪動市場

就Top50租戶的來源,仲量聯行報告顯示,四川省內企業(yè)19家、省外中資企業(yè)18家,外資僅13家。其中,銀行/金融服務業(yè)的租戶達11家,數量最多,其次是保險與房地產/建筑行業(yè)企業(yè)(8家上榜)。

雖然外資租戶較弱勢,但記者注意到,去年以來已有黑石、IDG、鐵獅門、盈石等大型國際機構在北京、上海等主要一線城市多次收購以寫字樓物業(yè)為主的房地產產品。高力國際統計數據則顯示,2015年有約360美金的外資流入內地房地產市場。

2016年外資機構是否會增加對中國市場的押注,瞄準成都等更多二線城市的商業(yè)地產?

對此,吳允燊告訴記者,就成都市場而言,目前依然以省內為主,但伴隨人民幣匯率優(yōu)勢和資產回報率的凸顯,很多大型外資機構已經開始考慮調整策略,補充核心二線城市的布局,但目前多處考慮階段,要具體實施預測也需要到下半年。

2016年成都寫字樓市場的外資占比或受影響,但大趨勢依然是市場有效租金承下行壓力。“這或許將刺激市場出現更多大面積的租賃成交,來自銀行及金融服務企業(yè)、服務式辦公室/聯合辦公室運營商、保險業(yè)三大行業(yè)的需求擴張將最為突出。” 仲量聯行華西區(qū)研究部負責人馬偉業(yè)表示。

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