每經(jīng)編輯｜王婷婷    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

“萬(wàn)達(dá)聚焦商業(yè)，把住宅交給萬(wàn)科；萬(wàn)科聚焦三好住宅和城市配套服務(wù)，謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)。”這樣一種合作態(tài)勢(shì)，引人關(guān)注。

有熟悉萬(wàn)達(dá)的業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這將加速萬(wàn)達(dá)在輕資產(chǎn)上的轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型帶來(lái)的或?qū)⑹侨f(wàn)達(dá)從開(kāi)發(fā)體系、資金結(jié)構(gòu)、人員架構(gòu)層面的“大變身”。

對(duì)于萬(wàn)科，有行業(yè)人士也透露，在商業(yè)上，萬(wàn)科出于經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰唾Y源因素保守對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)，但聚焦社區(qū)商業(yè)，或是更大藍(lán)海。對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，亦如此，雙方估值都可能受到推動(dòng)。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)擺脫銷(xiāo)售依賴(lài)

“萬(wàn)達(dá)只做商業(yè)，把住宅交給萬(wàn)科做。”這是今天萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科簽約儀式上，信息量最大的話之一。這意味著萬(wàn)達(dá)逐漸加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而這背后將帶來(lái)萬(wàn)達(dá)整個(gè)商業(yè)模式的改變。

“轉(zhuǎn)型前，萬(wàn)達(dá)是‘以住養(yǎng)商’的模式，通過(guò)住宅銷(xiāo)售的現(xiàn)金流支撐運(yùn)營(yíng)，也因此，資金是萬(wàn)達(dá)過(guò)去快速擴(kuò)展時(shí)備受質(zhì)疑的一點(diǎn)。轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)就能緩解萬(wàn)達(dá)在這方面的瓶頸。”有熟悉萬(wàn)達(dá)的資本市場(chǎng)人士稱(chēng)。

他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以往萬(wàn)達(dá)建項(xiàng)目，資金主要來(lái)自銀行貸款、銷(xiāo)售回款和租金收入，以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。其中支撐一個(gè)項(xiàng)目的資金六成左右來(lái)自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個(gè)結(jié)構(gòu)非常需要來(lái)自住宅等銷(xiāo)售物業(yè)提供的現(xiàn)金流。

“萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后的想法則是，著重運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，從運(yùn)營(yíng)中獲取相對(duì)穩(wěn)定的盈利，擺脫銷(xiāo)售模式。”輝立證券分析師陳耕告訴記者。

而在今日簽約儀式上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林直言，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，由于沒(méi)有任何銷(xiāo)售，所以考核的核心是兩點(diǎn)：第一是成本控制的方式，第二是招商租金控制的能力，這個(gè)決定商業(yè)模式是否成功。”

這也決定了萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型能否成功。當(dāng)“成本+利潤(rùn)”的考核指標(biāo)開(kāi)始變化，萬(wàn)達(dá)操作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體系、資金體系，甚至收入/利潤(rùn)構(gòu)成，都可能產(chǎn)生變化。

這個(gè)觀點(diǎn)得到RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦的認(rèn)同，他認(rèn)為，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)的架構(gòu)會(huì)有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這次與萬(wàn)科合作，加速了這種變化。

“能夠想象的是，萬(wàn)達(dá)在品牌輸出的板塊會(huì)增加投入，比如成立專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)、子公司或二級(jí)事業(yè)部等，來(lái)協(xié)調(diào)未來(lái)做輕資產(chǎn)的事。”陳曦說(shuō)。

但陳曦也指出，對(duì)于純粹輸出品牌和管理的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)的資金投入可能減少到連10%都沒(méi)有。但對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的、萬(wàn)達(dá)力求自營(yíng)的項(xiàng)目，其自有資產(chǎn)投入可能還會(huì)增加，沒(méi)有住宅平衡短期現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)可能需要更多的條件支撐。

住宅轉(zhuǎn)移在一定程度上意味著讓出溢價(jià)更高的部分，那么萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科合作，在資產(chǎn)回報(bào)、股權(quán)結(jié)構(gòu)等方面的利益分配，有怎樣的協(xié)商？更加深層次的合作細(xì)節(jié)，今天雙方均未透露。

對(duì)雙方估值會(huì)有推動(dòng)

與萬(wàn)達(dá)將住宅交給萬(wàn)科同時(shí)，萬(wàn)科雖然否認(rèn)會(huì)放棄商業(yè)地產(chǎn)，但表態(tài)將更加聚焦社區(qū)商業(yè)。

萬(wàn)科更聚焦將住宅的效益極大化，這里涵蓋的不止住宅本身，還包含著由小區(qū)切入的社區(qū)實(shí)體商業(yè)和O2O商業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從去年推出社區(qū)生活A(yù)PP“住這兒”，到與百度簽約基于百度LBS的社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，到今年4月上線的萬(wàn)科升級(jí)版O2O產(chǎn)品V-LINK社區(qū)服務(wù)商2.0……萬(wàn)科在基于社區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)服務(wù)上，深耕已久。

“在商業(yè)上，萬(wàn)科出于經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰唾Y源因素保守對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)，但聚焦社區(qū)商業(yè)，或是更大藍(lán)海。”有行業(yè)人士就透露。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)，社區(qū)商業(yè)同樣是一個(gè)深層次的利益點(diǎn)。

“萬(wàn)達(dá)的電商雖然平臺(tái)相比夠強(qiáng)，基于全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)也很廣泛，但目前萬(wàn)達(dá)電商呈現(xiàn)出的，仍像是基于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)的網(wǎng)上平臺(tái)，不夠下沉。萬(wàn)科則在平臺(tái)和數(shù)據(jù)的搭建上，能力相對(duì)弱勢(shì)。”陳曦認(rèn)為，如果萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科在這方面有所合作，后者作為全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)量最大的房企之一，強(qiáng)大的客戶(hù)資源，以及在社區(qū)服務(wù)上的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠幫助萬(wàn)達(dá)補(bǔ)上“最后一公里”的短板，實(shí)現(xiàn)生活屬性的轉(zhuǎn)化。

陳耕也認(rèn)為，如果在這方面有合作，雙方在電商領(lǐng)域均會(huì)有突破性進(jìn)展，在這個(gè)方向上，雙方（特別是萬(wàn)達(dá)），或能產(chǎn)生類(lèi)似阿里巴巴O2O落地的價(jià)值體現(xiàn)。而目前萬(wàn)達(dá)也在朝這個(gè)方向走，它的運(yùn)營(yíng)模式在產(chǎn)生深刻變化。

陳耕也指出，如果雙方O2O合作運(yùn)作良好，估值方面可以更高，銀泰商業(yè)（01833，HK）近期估值整體漲好，就是很好的證明。

“萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科的合作對(duì)雙方估值會(huì)有推動(dòng)，但推動(dòng)力有多大，還要看具體細(xì)節(jié)的執(zhí)行，目前表現(xiàn)平穩(wěn)。不過(guò)雙方整體構(gòu)想是不錯(cuò)，在股價(jià)上或有一些短期效應(yīng)出現(xiàn)。”陳耕認(rèn)為。