每經(jīng)記者 宋思艱

在中央經(jīng)濟工作會議于12月13日閉幕后，市場各方都注意到有關會議報道的措辭里沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，有人認為：不談地產(chǎn)調(diào)控是一種進步。那么，“不談地產(chǎn)調(diào)控”對房地產(chǎn)業(yè)究竟傳遞出怎樣的信號呢？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在12月21日北大匯豐商學院在蓉舉辦的房地產(chǎn)高峰論壇上，北京華遠地產(chǎn)董事長任志強直言，不談調(diào)控并不意味著沒有調(diào)控，但部分企業(yè)或利用“混合制經(jīng)濟”繞過“招拍掛”來開發(fā)房地產(chǎn)。

華遠地產(chǎn)接到組建“混合制”企業(yè)邀請

任志強表示，在十八屆三中全會以及中央經(jīng)濟工作會議之后，有人表示對地產(chǎn)界的一個好消息是沒有房地產(chǎn)調(diào)控了，但他認為不是沒有調(diào)控了，只是在不同的政策里把有關房地產(chǎn)調(diào)控的問題分解了。

從對企業(yè)的要求而言，以前要求“國進民退”，現(xiàn)在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）則提出“混合所有制”原則，意味著國企不能再用原來的辦法做大做強了。

任志強稱，要由市場來決定資源配置時，國有企業(yè)在市場競爭中是很難活下去的，因為現(xiàn)在的國企不是用市場的辦法來進行資源配置的。他還舉例稱，如果給騰訊發(fā)一張4G的牌照，可能很快就會把另外3個持有4G牌照的企業(yè)擠垮。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，任志強在評論了國企競爭力后話鋒一轉，表示三中全會提出的發(fā)展混合制經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)是有關系的。任志強稱，在上述說法提出后，他接到了很多企業(yè)的邀請，不少是產(chǎn)能過剩或破產(chǎn)的企業(yè)，他們要求劃出一塊地和華遠地產(chǎn)合作，組建混合制企業(yè)，這塊土地可以不經(jīng)過“招拍掛”，而是作為入股，然后來開發(fā)房地產(chǎn)。那么對于一些國企而言，也可以利用混合制，拿出相當一部分土地來進行房地產(chǎn)開發(fā)。

部分地方政府或限制集體土地入市

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在談及《決定》在政策層面對地產(chǎn)市場的影響時，任志強表示，《決定》中提出，集體土地可以同股、同權、同價入市（《決定》原文是：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”），但設有兩個前提，一是規(guī)劃前提，二是用途前提。因此，在具體操作時，可能出現(xiàn)地方政府利用上述兩個限制條件，在土地指標充裕時搞壟斷，不讓集體土地入市，從而將自己手里的土地賣得更貴；在沒有土地指標而希望利用集體土地來擴大城市建設用地時，將會積極讓集體土地入市。

12月8日住建部副部長齊驥表示，近期住房保障制度改革將推進廉租房公租房并軌和探索共有產(chǎn)權保障房。任志強認為，保障性住房是近期召開的各種會議中表示要堅決完成的任務之一，保障性住房中的租賃性住房對地產(chǎn)市場沖擊有限，因為入住租賃性住房的人群基本屬于無能力購買商品房者；但明年可能推出具有共有產(chǎn)權的保障性住房相關政策，這對地產(chǎn)市場的沖擊力要遠大于租賃性住房。

國土部完成8家房企再融資審批

在談及地產(chǎn)融資動態(tài)時，任志強表示，《決定》提出推進股票發(fā)行注冊制改革，即在申請上市過程中，降低證監(jiān)會審批管理的條件，但沒有降低市場監(jiān)管條件，審批可能轉移到兩個交易所，且沒有盈利和注冊資本的限制。這與美國和中國香港地區(qū)相關規(guī)則基本接軌。

任志強表示，在此之前，已公告的再融資房地產(chǎn)企業(yè)約有40家。對上市房企再融資，證監(jiān)會需征求國土部意見，目前國土部完成審批程序者大概有10家，其中有兩家未被批準。

鐘偉：今年四季度銀行已不愿放房貸

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，21日的論壇上，在任志強提及地產(chǎn)市場多重隱憂時，之后發(fā)表演講的平安證券首席經(jīng)濟學家、北師大金融研究中心主任鐘偉同樣表達了憂慮觀點。

鐘偉認為，目前購房主力需求主要有改善性需求和剛性需求兩大類，但對于剛性需求要具體分析，因為上一輪生育潮高峰是從1987年～1991年，之后生育率明顯下降?，F(xiàn)在1987年之后出生的人都在26歲及以上，因此以后幾年新婚人數(shù)增長會減少。今年是連續(xù)第4年高考人數(shù)大幅下降，18歲以上的人口減少，也將導致首次置業(yè)需求下降。

同時，鐘偉還表示，利率市場化也將導致財富管理方式多樣化，投資者不一定非要買房投資了。房地產(chǎn)市場需求在未來兩到三年仍將處于高位，但在更長時間將緩慢下滑，但還要取決于政策的支持，如果房地產(chǎn)稅實施，就將對行業(yè)產(chǎn)生重大影響。

而從銀行來看，當銀行負債成本不斷提高時，自然會砍掉貸款中收益低的部分，個人按揭貸款就屬于貸款中安全性很好但流動性差、效益不佳的部分。因此，今年四季度，商業(yè)銀行紛紛不愿發(fā)放房貸了。

在任志強認為共有產(chǎn)權的保障性住房可能沖擊地產(chǎn)市場之后，鐘偉也提及這一話題。

他認為，保障性住房的層次有廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房和共有產(chǎn)權房等，而經(jīng)濟適用房、限價房等帶有“準商品房”性質(zhì)的房屋，可能作為一些單位的“定向限價房”。

鐘偉表示，從現(xiàn)在起到今后四年，保障房供應量可能會占到商品房供應量的10%～20%，這對于商品住宅銷售是較大的抑制。