每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

2012年，保利地產(chǎn)合約銷售額首次突破1000億元，并在多個(gè)城市上演項(xiàng)目開盤即熱銷的景象。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，去年保利地產(chǎn)旗下項(xiàng)目開盤當(dāng)日的平均去化率高達(dá)52%，個(gè)別城市甚至達(dá)到90%。相關(guān)分析認(rèn)為，中小戶型在保利地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品中占據(jù)了較大比例，加上在具備發(fā)展?jié)摿Φ亩鞘械暮侠聿季?，使得保利地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

從保利地產(chǎn)截至去年年底的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，較為安全的負(fù)債率以及今年來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)將使得保利地產(chǎn)在融資方面具備較強(qiáng)的議價(jià)能力，從而大大降低融資成本，提升盈利能力。

新開工面積1200萬(wàn)平方米

去年銷售一舉突破千億的保利地產(chǎn)在今年開局仍在持續(xù)著熱銷勁頭。

1月18日晚，位于杭州的保利·濱湖天地北區(qū)9號(hào)樓開盤，僅20分鐘，所推房源已經(jīng)去化八成；同樣是在杭州，于1月16日晚加推的保利·城市果嶺也引發(fā)搶購(gòu)潮，僅一小時(shí)幾乎售罄。

在廣州，保利·塞納維拉去年年底開盤當(dāng)日去化率達(dá)到了約九成。此外，保利在武漢、重慶等城市的樓盤也同樣熱銷。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，無(wú)論在一線城市還是二、三線城市，保利地產(chǎn)熱銷的產(chǎn)品均為90平方米上下的中小戶型，這與業(yè)界對(duì)未來(lái)市場(chǎng)主力戶型產(chǎn)品的推斷相吻合。

根據(jù)保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2012年在其住宅類產(chǎn)品中，120平方米以下剛需產(chǎn)品銷售占比高達(dá)71%，由于順應(yīng)市場(chǎng)需求，旗下項(xiàng)目開盤當(dāng)日的平均去化率達(dá)到52%，鄭州、合肥等城市的樓盤開盤當(dāng)天去化率高達(dá)九成。

截至2012年12月20日的數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)銷售整體去化率高達(dá)81%，比2011年的68%高出13個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)保利地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，公司今年新開工面積將達(dá)到1200萬(wàn)平方米，仍將為公司提供千億貨量。如果按照去年120平方米以下戶型占71%的比例推算，今年保利的千億貨量中仍將有約710億元的貨量為滿足剛性需求的中小戶型產(chǎn)品。

布局潛力二三線城市

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，雖然業(yè)界判斷中小戶型產(chǎn)品將占據(jù)今年市場(chǎng)的主流，但由于此前多個(gè)三、四線城市暴露出庫(kù)存加劇的問(wèn)題，使得項(xiàng)目布局也成為房企今年盈利能力的一大關(guān)鍵性指標(biāo)。

去年，保利地產(chǎn)在珠三角的銷售額高達(dá)288億元，長(zhǎng)三角地區(qū)銷售額突破140億元，北京公司銷售額為100億元，成渝地區(qū)銷售額也達(dá)到120億元。公司在已進(jìn)駐的區(qū)域市場(chǎng)份額大幅提升，2012年前11月在全國(guó)市場(chǎng)占有率達(dá)到1.72%，較去年增長(zhǎng)0.48個(gè)百分點(diǎn)，在北京、廣州、成都、佛山、天津、武漢、包頭7個(gè)城市排名第一，在上海、南京、合肥等6個(gè)城市排名進(jìn)入?yún)^(qū)域前三。

此外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分地區(qū)情況則顯示保利地產(chǎn)對(duì)一線城市的依賴性并不是很高。2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)在廣州、上海以及北京三個(gè)地區(qū)的營(yíng)業(yè)收入分別為23.87億元、5.23億元以及26.12億元，總和在總營(yíng)業(yè)收入中的比重僅為27%左右。

2012年，按照“等量補(bǔ)充”原則，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備增加了約980萬(wàn)平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這些新增的土地儲(chǔ)備大部分位于成都、武漢等二、三線城市，其擴(kuò)張思路幾乎與前幾年一脈相承。

綜合來(lái)看，目前保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備主要分布在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及成渝區(qū)域，初步呈現(xiàn)了較為合理的結(jié)構(gòu)布局。同時(shí)，在長(zhǎng)三角、珠三角以及成渝地區(qū)，保利地產(chǎn)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力。

具低成本融資優(yōu)勢(shì)

近年來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)總體趨勢(shì)是，行業(yè)的整體凈利潤(rùn)水平已經(jīng)出現(xiàn)下滑。在這種趨勢(shì)下，壓縮成本成為房企追逐高利潤(rùn)的選擇。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的數(shù)據(jù)顯示，去年保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備的平均成本僅為3463元/平方米，已經(jīng)為項(xiàng)目盈利“預(yù)留”了較大的空間。

但土地成本在開發(fā)商整體成本結(jié)構(gòu)中的影響力正在削弱。從最近一波房企海外融資熱潮來(lái)看，大多數(shù)房企仍在追求低成本融資，而穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是房企提高議價(jià)能力的重要保證。

2012年三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至去年9月30日，保利地產(chǎn)貨幣資金高達(dá)356.19億元，同時(shí)，1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為204.37億元，短期債務(wù)壓力并不大。

根據(jù)保利地產(chǎn)提供的截至去年11月底的數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)房款回籠約816億元，同時(shí)，保利地產(chǎn)年內(nèi)新增貸款393億元，凈增貸款112億元，有息負(fù)債占41%，負(fù)債結(jié)構(gòu)尚顯穩(wěn)定。

相關(guān)分析認(rèn)為，一般情況下，國(guó)企和央企的融資本低于一般房企，具體到保利地產(chǎn)，由于其資金充裕、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，以及近年來(lái)業(yè)績(jī)一直保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)，將比其他房企擁有更強(qiáng)的議價(jià)能力。

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