福星股份（000926）：可售將逐步釋放

前3季度實(shí)現(xiàn)EPS0.55元,同比增6.8%。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入41.7億元,同比增長24.7%,實(shí)現(xiàn)凈利潤3.95億,同比增6.8%。主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)結(jié)算增加,但結(jié)算以住宅為主,而去年商業(yè)較多,導(dǎo)致整體毛利率同比下降2.9pc至27.5%。

預(yù)計(jì)年初至今約55億銷售額,13年新的城中村項(xiàng)目可陸續(xù)貢獻(xiàn)可售。

預(yù)計(jì)11、12月推貨量約20多萬方,明年可達(dá)150萬方以上推盤規(guī)模。

和平村、姑嫂樹、漢陽項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底或2013年能夠開工,預(yù)計(jì)部分在明年能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)售。雖然12年新開工較低,但13年貨量仍可觀。

改變會(huì)計(jì)政策,采用公允價(jià)值計(jì)量模式,加大持有性物業(yè)比例。預(yù)計(jì)明年公司國際城10多萬方商業(yè)將正式投入運(yùn)營。屆時(shí)可貢獻(xiàn)較為可觀的利潤。公司遠(yuǎn)期規(guī)劃至2017年持有物業(yè)規(guī)模達(dá)百萬方。

戰(zhàn)略微調(diào)向“城中村+凈地”拿地模式,可相對(duì)加快周轉(zhuǎn)和融資。因城中村改造占用資金量較高,城中村進(jìn)度略有放緩。部分地塊考慮解除合同,如公司因地塊分散、難整體開發(fā)等原因,退出柴林頭村項(xiàng)目。

財(cái)務(wù)狀況改善,信托余額降為26億元,其中10億元為債權(quán)、16億為股權(quán)。賬面貨幣資金11億,提前償還兩筆合計(jì)20億元信托,短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債降至14.9億。銷售商品收到現(xiàn)金58億,每股經(jīng)營現(xiàn)金流由去年同期的-2.68元轉(zhuǎn)正至0.61元。真實(shí)負(fù)債率僅42.2%,凈負(fù)債率102.6%,較年初降3.5、1.4pc。

預(yù)計(jì)12、13年EPS分別為0.92、1.13元,每股RNAV14.47元,現(xiàn)股價(jià)相對(duì)RNAV折48%。受行業(yè)及資金等影響,城中村拆遷速度下降,但2013年其可售將逐步釋放,貢獻(xiàn)新的銷售點(diǎn),增持、維持目標(biāo)價(jià)9.2元,對(duì)應(yīng)12年P(guān)E10倍。（國泰君安 李品科 孫建平 丁明）