8月10日，在《每日經(jīng)濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹發(fā)表了主題為《政策預期：調(diào)控強周期中的房地產(chǎn)》的演講。

以下為秦虹演講實錄：

大家上午好，會議給我指定了一個題目是調(diào)控強周期中的房地產(chǎn)，會議顯然認為現(xiàn)在在房地產(chǎn)的調(diào)控強周期中。應該說，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控與之前的幾輪有很大的不同。從1998年住房制度改革之后，中國的房地產(chǎn)市場真正形成，房地產(chǎn)調(diào)控從2003年開始調(diào)控，調(diào)到今天，這一輪的調(diào)控和之前的調(diào)控我認為有不同，不同在哪里？就是在2009年之前的房地產(chǎn)調(diào)控，基本上都是在發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟功能。2003-2007年是中國經(jīng)濟高速增長最好的五年時期，城鎮(zhèn)化率最快的五年時期，人們收入增長最快的五年時期。但是，2003-2007年的經(jīng)濟增長始終面臨一個重大的問題，什么問題呢？就是所謂的資源環(huán)境壓力過大。所以，在這一輪里，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控采取的主要策略是有保有壓。壓哪些行業(yè)？主要是壓固定資產(chǎn)投資速度過快，外匯占用量過大的行業(yè)，信貸占用量過大的行業(yè)，恰恰鋼鐵、房地產(chǎn)都屬于這些行業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)在這個時候服從了一個大局，這個大局就是要防止國民經(jīng)濟從偏熱走向過熱，有保有壓，壓的行業(yè)就是壓房地產(chǎn)。那么，采取了縮緊銀根、地根兩大措施，直接制約了房地產(chǎn)的供給，上一輪房價上漲是不可避免的。

但大家可以看看，在2005-2007年期間，國家也出臺了抑制房價上漲的政策，但所有的政策只有一個重點，就是調(diào)結(jié)構(gòu)，不通過增加供給而通過調(diào)結(jié)構(gòu)的方式來調(diào)控房價，我想是當時不得以而為之。因為，如果要增加供應就要增加固定資產(chǎn)投資，就需要信貸，就需要土地，就需要大量資金的占用。所以，2007年的房地產(chǎn)調(diào)控是為了服從大局。

2008年至今，房地產(chǎn)調(diào)控又服從了一個大局，即保增長。2008年，國家十大保增長的措施，第一條就是房地產(chǎn)。當然，從2003年-2009年，所有的調(diào)控政策都在服從一個大局，都發(fā)揮了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的一個平衡作用，也就是我所說的經(jīng)濟功能。那么，實施到今年的房地產(chǎn)調(diào)控，更重要的是發(fā)揮房地產(chǎn)的社會功能，房地產(chǎn)的社會功能是什么？房地產(chǎn)的社會功能不再突出地強調(diào)和利用它來推動經(jīng)濟增長和防止經(jīng)濟過熱中發(fā)揮作用，更重要的是要讓房地產(chǎn)業(yè)提供更多的、大量的居住產(chǎn)品，來滿足人們對住房的需求，體現(xiàn)在以下兩個方面。

第一個方面，通過建立完善的保障性住房政策，“十二五”期間新建3600萬套保障性住房，來滿足低收入家庭、城鎮(zhèn)新增低收入家庭的住房需求。這樣一個保障房供應政策，在“十二五”之前如此大規(guī)模的政策是沒有的，體現(xiàn)了惠民生，滿足居住需求，是通過保障房政策來實現(xiàn)的。

第二個方面，在住房市場上抑制住房的投機和投資性需求。采取了三項措施，一是差別化的信貸和稅收政策；二是現(xiàn)時段的限購措施；三是滿足合理住房需求。從去年的經(jīng)濟工作會議到今年歷次的國務院常務會都提出來，要增加普通商品房的供應。那么，增加普通商品房供應給誰呢？是滿足合理住房需求。抑制投資、投機需求，是為了抑制房價上漲，讓真正有住房需求的人有機會、有條件來滿足需求。

所以，這樣一輪政策，發(fā)揮房地產(chǎn)的社會功能來提供居住產(chǎn)品，來滿足城鎮(zhèn)化過程中大量的新增住房需求政策，這是一套完整的政策，這套政策和過去單純地把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟調(diào)整工具，來滿足經(jīng)濟發(fā)展，平衡發(fā)展社會的大局是不同的，應該說現(xiàn)在的調(diào)控政策取得了明顯的成效，特別是差別化的信貸政策，在這次調(diào)控政策效果中發(fā)揮的作用是最大的。

大家知道，過去對投資和投機性需求控制的力度是不夠大的，投機炒房的秘密在哪里呢？關(guān)鍵是用銀行的杠桿。而這次，恰恰是在全國范圍內(nèi)城鎮(zhèn)家庭購買第三套房的杠桿去掉了，把外地人在本地沒有納稅，沒有工作，沒有社保的人，購房貸款給停止了。所以，我們把投資、投機性需求控制之后，剩下的市場主體，目前是自住性需求。那么，這就還原了整個房地產(chǎn)，特別是住宅產(chǎn)品的社會功能。

現(xiàn)在，很多人在批評這個政策，比如說手段不對，應該用更好的政策，用更好的長效機制來調(diào)控；也有人在質(zhì)疑調(diào)控的效果，說效果短期可以看到，長期很難看到，說房價終究還要大漲，怎么采用更加嚴厲的調(diào)控政策來繼續(xù)控制呢？

我個人認為，房價的上漲，房地產(chǎn)市場這樣一個起起伏伏的變化，實際上在背后有很多非房地產(chǎn)因素導致了這樣一個結(jié)果，房價只不過是一個表現(xiàn)，我們要建立長效機制，應該從大處著眼才能建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制，而不是從房地產(chǎn)業(yè)本身出什么政策解決長效機制問題，要解決房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展的長效機制在哪里？在房地產(chǎn)市場之外。

為什么現(xiàn)在住房保障壓力巨大？要建3600萬套，是不是能夠真正滿足城鎮(zhèn)新增住房家庭困難的問題呢？未來還有3億農(nóng)民進城，3600萬套能夠解決嗎？我們只不過是把保障房限定在城鎮(zhèn)戶口家庭，這當然是可以的。但是，不能忽視大量的，已經(jīng)在城鎮(zhèn)里務工、經(jīng)商的農(nóng)民工。大家也知道，農(nóng)民工的住房在農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)村宅基地是城市住宅用地的4.8倍。那么，農(nóng)民的住房在農(nóng)村，農(nóng)民的住房需求在城鎮(zhèn)，農(nóng)民赤手空拳居住在城市最緊迫的環(huán)境之中。如果我們不能夠把農(nóng)民在農(nóng)村的宅基地變成財富，讓他背著財富進城落戶的話。那么，中國保障性住房的壓力將持續(xù)加大，永遠無法滿足中國農(nóng)民工進城的住房問題。

所以，農(nóng)村的宅基地，農(nóng)村的集體土地，如何實現(xiàn)它的財產(chǎn)功能，這是最重要的。城鎮(zhèn)的房子是財產(chǎn)，農(nóng)民的房子就不是財產(chǎn)？這是一個更大的問題，這和房地產(chǎn)有關(guān)系嗎？很顯然沒有太大的關(guān)系。但是，你要是解決了這個問題，對中國保障性住房的發(fā)展就是一個良性的積淀。

為什么社會大眾要投資、投機房地產(chǎn)呢？很顯然，不是房地產(chǎn)本身的原因。更重要的原因是，現(xiàn)在貨幣發(fā)行量很大，今年的廣義貨幣是92萬億，在去年的廣義貨幣是42萬億，貨幣多是事實，但不投到房地產(chǎn)又投到哪個行業(yè)呢？最近，我們在做民間資本的調(diào)研，跑了很多民間資本聚集的地方，民間資金持有者反復問我們的一個問題是，我們不投房地產(chǎn)又投什么？非壟斷的實體經(jīng)濟投資能賺錢嗎？投股市，股市有前景嗎？大量的錢放到銀行貶值嗎？現(xiàn)在可以不投房地產(chǎn)，錢可以暫時存在銀行，所以銀行存款大幅度增加。但是，這些錢總要投出去，投到哪里？如果將來投資渠道不能解決，貨幣發(fā)行量增長不能解決的話，房產(chǎn)投資需求性的壓力仍然不能解決。

還有很多人提出了更現(xiàn)實的問題，中國社會保障是不是水平過低？我要靠自我保障，自我保障的機制是什么？買一套房子收租金就是對社會保障不足的一個重要補充。我想，投資渠道的問題，資金發(fā)行的問題，社會保障的問題，顯然都不是房地產(chǎn)自身的問題。

為什么特大城市房價上漲難以控制？大城市房價高，住房難是世界性難題，我們不需要回避，這是沒有問題的。但是，問題是中國大城市不僅房價高，而且漲得快。為什么漲得快？是因為中國大中小城市發(fā)展的不均衡。雖然，我們有600多個城市，但中國整體城市發(fā)展狀況是大城市數(shù)量少，中小城市數(shù)量多，規(guī)模小，人口大量的向公共服務非常優(yōu)質(zhì)的大城市集中。所以，2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)告訴我們，北京、上海在過去十年，每年平均新增常住人口60萬，像深圳、成都、廣州這些城市，過去十年平均每年新增常住人口30萬。像青島等副省級城市，每年新增常住人口超過20萬。在這樣一個人口大規(guī)模集聚、需求量如此增加的情況下，你想控制房價上漲的幅度，靠目前這些簡單的政策能夠控制住嗎？所以，如果我們不能調(diào)整城市發(fā)展的結(jié)構(gòu)，解決大城市數(shù)量小，中小城市規(guī)模小的問題。那么，中國房地產(chǎn)市場的需求壓力所導致的房價上漲的壓力仍然是巨大的。

為什么初次置業(yè)購房壓力特別大？大家說房價漲得快，收入跟不上，這是一個肯定的事實。但是，在中國是怎么支持初次置業(yè)購房的？主要是讓商業(yè)銀行通過打折利率優(yōu)惠來幫助他，支持他購買第一套住房。但是，我想，中國的現(xiàn)實和未來將面臨大量的初次置業(yè)的家庭，對于他們的真正支持就應該建立起一套有財政支持的政策性住房金融機制，來給予他們實實在在的支持，而不是依靠一些具有自身利益的商業(yè)銀行。

如果財政體制、稅收體制、土地體制不能得到根本性解決的話，那房地產(chǎn)市場的問題就很難得到徹底的解決。為什么地價、房價相互推動，輪番上漲？是不是和地方政府的土地財政、事權(quán)、財權(quán)不統(tǒng)一有直接關(guān)系呢？地方政府可以大規(guī)模、低地價出讓工業(yè)用地，但是住宅市場的土地供應量很少，而且出現(xiàn)了地王。那么，解決房地產(chǎn)市場的問題，單靠稅收政策、金融政策是不能完全根本解決的。我們想，房地產(chǎn)健康、持續(xù)的發(fā)展，更重要的是要從大處著眼來解決中國的問題，才能使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

那么，調(diào)控下的房地產(chǎn)會出現(xiàn)什么情況呢？我的總結(jié)是一減一加，增速減緩，分化加劇。增速減緩，就使得未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間會比較大，新建住房交易量和二手房交易量約是8：2的關(guān)系，80%左右的房子交易是新建住房的交易，二手房交易不過20%左右，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間不是沒有，還是很大的。對比一下美國，91%的二手房交易，9%的新房交易，是完全不同的兩個概念。所以，我認為空間很大。

但是，今年空間大，明年空間大，后年空間大，增長可能就沒有了。所以，增速一定是減緩的，房地產(chǎn)業(yè)的增長速度不可能復制前十年的結(jié)局。但是，分化加劇，城市分化、企業(yè)分化。城市分化，我們一定要關(guān)注人口流動趨勢，今天的中國有13億人，未來還有3億農(nóng)民工要進城，由于中國有600多個城市，還有4000多個中小縣域、40000多個鎮(zhèn)，中國的人口規(guī)模大，不光是農(nóng)民工進城影響了中國的房地產(chǎn)市場，那是次要的，對中國房地產(chǎn)市場影響更大的是中小城市人口向大城市集聚。

所以，城市分化的第一點是大城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于有需求的支撐，市場空間是比較大的。但是，我們要注意到一些四線城市或中小城市，可能下一步面臨著供給泡沫的風險，這是必須要引起重視的。為什么？因為，它的市場小，供應量一旦下沉，馬上就會在短時間內(nèi)增加。

第二點是企業(yè)分化，中國房地產(chǎn)從過去到今天，大者恒大，強者恒強。今后，我認為，過去那種有錢做房地產(chǎn)就能賺錢，無論什么企業(yè)投資房地產(chǎn)就能賺錢的格局可能不太容易再出現(xiàn)了，那些品牌美譽度高、專業(yè)化能力高的，今后的市場一定是他們的市場。房地產(chǎn)市場的空間是誰的？一定是品牌美譽度高，專業(yè)化能力強的企業(yè)，因為房地產(chǎn)市場提出了投資性需求之后，主要提出的需求是自住性需求，自住性需求對環(huán)境要求、功能要求是越來越高的，而專業(yè)化的開發(fā)企業(yè)，不一定是在全國美譽度高的品牌，在本地美譽度高的品牌也會有很好的發(fā)展前景。

以前有一些人過去搞高利貸，沒有投資過房地產(chǎn)，沒有專業(yè)的房地產(chǎn)知識，就去投資房地產(chǎn)，對專業(yè)上的判斷是錯誤的，開發(fā)節(jié)奏完全是錯誤了，進房地產(chǎn)市場是很好的時機，但錯失了房地產(chǎn)最輝煌的賺錢機會，現(xiàn)在反而被房地產(chǎn)市場套住了。所以，在過去大勢都向上的情況下，你不懂得房地產(chǎn)做房地產(chǎn)是賺錢的。但是，現(xiàn)在大勢已過去了，你不專業(yè)，就有可能被套牢。