每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

買精裝修樓盤本是為了省事，但如果買到有問題的精裝修樓盤，那反而會增加無數(shù)的煩惱。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世茂系在全國數(shù)個精裝修樓盤，因精裝修縮水而頻“被維權(quán)”，由于樓盤精裝修目前處于房企自管理階段，導(dǎo)致相關(guān)投訴業(yè)主維權(quán)難度較大。

正由于精裝修在管理上的無序，有專家反映，目前精裝修已發(fā)展成為一些房企手中的暴利工具之一。

多處精裝修樓盤業(yè)主維權(quán)

世茂房地產(chǎn)在北京的豪宅世茂宮園一位名叫張倩（化名）的業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者投訴說，自己于6月以795.53萬元總價在該樓盤購買的一套精裝修房子，開發(fā)商宣傳時的精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1.2萬元/平方米，裝修方面卻出現(xiàn)了多種嚴(yán)重問題，目前正與開發(fā)商就毛坯收房的相關(guān)裝修補(bǔ)償問題進(jìn)行協(xié)商 （詳情見12月8日本報刊出的《精裝修標(biāo)準(zhǔn)“自定義”世茂旗下豪宅被指與宣傳不符》一文）。

但在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，開發(fā)商安排對接媒體的相關(guān)人士卻堅持要求業(yè)主“一切待交房后再說”，因為在本月24~30日交房期內(nèi)，開發(fā)商會向業(yè)主提供相關(guān)政府部門出具的工程質(zhì)量驗證報告，以證明該房源無質(zhì)量問題。屆時如果業(yè)主還有質(zhì)疑，可協(xié)商或通過法律途徑解決。

對于開發(fā)商的回復(fù)，張倩認(rèn)為，“開發(fā)商想借此一拖了之，交房后交涉難度就更大了。”

她具體對此解釋說，世茂宮園的前身為北京鵬麗花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下的鵬麗花園。2010年6月4日，世茂房地產(chǎn)斥資8.05億元收購了鵬麗花園項目，并改名為世茂宮園，此后無論在各種宣傳資料還是銷售人員的樓盤介紹中，該項目一直被介紹為世茂旗下頂級豪宅，但奇怪的是，今年6月買房時，與自己簽署合同的開發(fā)商仍為北京鵬麗花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，而非新的東家世茂房地產(chǎn)。一旦交房后，北京鵬麗花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司一走了之，自己有可能面臨有苦無處訴的狀況；此外，待交房后，北京鵬麗花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司撤走，房屋有問題時，就只能走物業(yè)公司的維修程序，而非交房前的換房等程序。

據(jù)悉，北京鵬麗花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司為中糧集團(tuán)旗下中糧香港的全資公司。目前在沈陽、上海、廣州、深圳、海南等地均有房地產(chǎn)項目。

另據(jù)其他媒體報道，世茂系旗下精裝修樓盤已多次出現(xiàn)業(yè)主就精裝修縮水問題進(jìn)行維權(quán)的情形。

與張倩類似的是，據(jù)媒體報道，近段時間，杭州世茂廣場2號及5號樓的數(shù)十位業(yè)主，也因為精裝修縮水問題，正與開發(fā)商展開一場“拉鋸戰(zhàn)”。

原來去年底推出2、5號樓時，其銷售均價比今年推出的1、4號樓貴2000~3000元/平方米。相應(yīng)地，當(dāng)時開發(fā)商對外公布的2號樓與5號樓的精裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米，而今年上市的1、4號樓，向外公布的精裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平方米。但2、5號樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)，今年上市的1、4號樓，精裝修過程中使用的洗衣機(jī)、衛(wèi)浴、墻紙、地板等材料與設(shè)備，標(biāo)準(zhǔn)反而比2、5號樓更高。由此，2、5號樓業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商擅自降低了2、5號樓精裝修標(biāo)準(zhǔn)，憤而“維權(quán)”。

再往前，據(jù)媒體報道，世茂集團(tuán)旗下上海精裝修豪宅世茂濱江花園，當(dāng)時一位業(yè)主也曾向媒體透露，經(jīng)驗房師查驗和小區(qū)物業(yè)管理公司確認(rèn)后，自己所購買的一套精裝修房存在著多達(dá)48處大小不一的質(zhì)量問題。

截至記者發(fā)稿，針對上述情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者尚未得到世茂方面的回應(yīng)。

精裝修成監(jiān)管盲區(qū)

張倩在與開發(fā)商相關(guān)人士的多次交涉后，目前開發(fā)商相關(guān)人士初步同意張倩提出的毛坯交房的要求，隨即協(xié)商的關(guān)鍵落在了精裝修資金補(bǔ)償問題上。由于當(dāng)初開發(fā)商對外宣稱的精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1.2萬元/平方米，張倩要求以1.2萬元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)退回其202平方米房屋的精裝修款，合計約240萬元，但開發(fā)商以《商品房預(yù)售合同》中沒有1.2萬元/平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)說明為由，只答應(yīng)退還約二三十萬元的精裝修款。

張倩稱對此難以接受，“按此計算，自己所買的202平方米房屋，平均下來的精裝修標(biāo)準(zhǔn)才1000多元/平方米”。對此，張倩很感慨精裝修標(biāo)準(zhǔn)的混亂。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，一位不愿透露姓名的行內(nèi)人士概括說，張倩遭遇的問題是普遍現(xiàn)象，因為目前精裝修行業(yè)對于定價問題，圈內(nèi)并無明晰的標(biāo)準(zhǔn)，基本由開發(fā)商“自定價”，以及在“自定價”基礎(chǔ)上的“自宣傳”，可稱作“自定價”現(xiàn)象。為了盡量規(guī)避“自定價”現(xiàn)象可能衍生相關(guān)后期風(fēng)險，開發(fā)商一般會采取兩個做法。首先，在與業(yè)主簽訂的精裝修房屋的商品房預(yù)售合同中，只會說明是精裝修房屋交房，但未標(biāo)明具體的精裝修價位標(biāo)準(zhǔn)，如張倩所買的世茂宮園房屋的商品房預(yù)售合同中就出現(xiàn)這種情況，從而導(dǎo)致業(yè)主后期在維權(quán)時面臨“無據(jù)可依”的難度；其次，在商品房預(yù)售合同有關(guān)精裝修部分的說明或?qū)ν庑麄鲿r只強(qiáng)調(diào)裝修過程中所用材料或設(shè)備的品牌，而對于具體品牌下面的型號、規(guī)格、價格標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝等細(xì)節(jié)問題卻模糊化處理，導(dǎo)致交房后業(yè)主發(fā)現(xiàn)裝修效果與當(dāng)初的樣板間不一致時，有點啞口無言的感覺。

另外，目前市場上精裝修房還存在諸多“常見病”，比如按建筑面積收取或宣傳精裝修費用，從而將公攤面積也計算在精裝修費用中。

精裝修或成暴利工具

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事楊廷文在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，精裝修監(jiān)管上的無序，給一些房企留下了可鉆的漏洞，從而導(dǎo)致精裝修部分的利潤率驚人，一般在50%左右。

楊廷文介紹說，高利潤率主要通過兩個方式獲得：設(shè)計的隱藏和材料的偷梁換柱。

設(shè)計的隱藏是指開發(fā)商在對外宣傳時，精裝修部分被設(shè)計得很美好，在材料或相關(guān)設(shè)備的清單描述中，一般都以名牌產(chǎn)品故意增加成本，從而提高精裝修檔次與要價，但在施工的時候，如強(qiáng)弱電材料等隱蔽部分卻可能用一些假冒材料，甚至是一些廢材，以降低成本，而這些隱藏在外表內(nèi)的材料，不專業(yè)的購房者很難分辨。材料或設(shè)備使用上的偷梁換柱，同樣可以達(dá)到對外提高報價，對內(nèi)降低裝修成本的目的，如一些電器，對外宣傳時都是名牌產(chǎn)品，但卻故意不說具體的規(guī)格等，以達(dá)到變相欺詐的目的。

對此，楊廷文認(rèn)為，一些精裝修項目，可以為房企達(dá)到三個主要目的。首先，由于精裝修部分利潤高企，可以將投資價值最大化；其次，可以制造營銷噱頭；第三，通過精裝修，人為地為自己制造了一個行業(yè)資源整合平臺，從而可以收取材料供應(yīng)商、施工方等合作方的一筆保證金，而在地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房企融資受壓之下，這筆保證金就是一筆短期的變相無息借款。