每經(jīng)記者  張初亮  葉書利  朱玲發(fā)自上海  北京  廣州

        調(diào)控聲中，誰在出手？誰敢出手？在新政出臺4個多月后，近期部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交回暖跡象。與此同時，一些在前期通過靈活市場策略消化存貨的房地產(chǎn)企業(yè)，也在土地市場頻繁出手。盡管不少城市的土地招拍掛現(xiàn)場出現(xiàn)了底價成交甚至流拍的情況，但開發(fā)商的樓板價似乎與去前年相比未見大幅下降，這似乎意味著未來的房價走勢對購房者并不樂觀。在“金九銀十”到來之時，《每日經(jīng)濟新聞》梳理了近段時間房企拿地的情況，并對此展開深入調(diào)查。

每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        房地產(chǎn)市場的觀望氛圍似乎早已傳導(dǎo)到土地市場。在開發(fā)商拿地競爭激烈程度降低的同時，土地底價成交，以及流拍現(xiàn)象也在全國土地市場頻頻出現(xiàn)。

        這難道意味著，開發(fā)商抄底的時機來了？

上海近半地塊底價成交

        方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價成交，幾乎占了出讓土地的一半。

        上海今年首個底價出讓的住宅用地出現(xiàn)在7月21日。當(dāng)日，上海閘北區(qū)456街坊地塊出讓，因無第二家企業(yè)競價，北方城投和中星集團聯(lián)合體以底價摘牌，總價15.79億元，折合樓板價約12000元/平方米。

        就在5天前，即7月16日，上海天祥競得閘北公園附近的鋼琴廠地塊，成交樓板價為2.1萬元/平方米。相比鋼琴廠地塊，同區(qū)域的456街坊地塊成交樓板價下降了75%。

        在7月21日，閘北區(qū)313街坊、羅涇港配套產(chǎn)業(yè)園飛躍路南側(cè)地塊以底價出讓。

        8月13日，上海土地市場5地塊接連拍賣，其中奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊以底價成交，樓板價僅1005元/平方米，創(chuàng)下上海土地市場公開拍賣以來樓板價歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價成交，這其中包括上海虹橋交通樞紐臨空15號地塊。

        當(dāng)日，上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊由SOHO中國以15.6172億元的底價收入囊中。這宗地處虹橋中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公用地成交樓板價僅為7250元/平方米，業(yè)內(nèi)人士表示，此次“潘石屹是撿了大便宜”。

        而就在昨日（9月1日），上海出讓5幅地塊，商住用地影佳路一號地塊再次以底價出讓，被上海同潤以1.58億元拿下。

        上海中原地產(chǎn)研究咨詢部的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海地塊出讓的平均溢價率為90%，7月以來已降為30%，而去年土地市場的溢價率一般為150%~200%。

溢價率低成交價不低

        地塊頻頻以底價成交，不少人認為是開發(fā)商在抄底土地市場。但萬科副總裁肖莉卻表示，土地成交溢價不高并不表示地價也不高。有數(shù)據(jù)顯示，上海上半年土地出讓總金額高達466.67億元，折合成每日出讓金額即達2.56億元。

        昨日，上海廣富林2-5號地塊出讓，被上海合生以12.46億元競得，該地塊溢價率為131%，低于今年2月出讓的廣富林2-4地塊191%的溢價率。但是，2-5號地塊最終成交樓面價為16488元/平方米，比早在調(diào)控之前出讓的2-4地塊還高出了110元/平方米。

        今年2月出讓的廣富林2-4地塊，容積率與2-5地塊同為0.8%，區(qū)塊相連。廣富林2-4地塊在被萬科及招商地產(chǎn)以16378元/平方米的單價拿下后，曾被媒體稱為松江單價地王。照此看來，松江單價地王已于昨日易主，被廣富林2-5號地塊奪得。

        另外一個案例是，8月4日，在現(xiàn)場無人競價的情況下，遠洋地產(chǎn)旗下公司北京遠乾置業(yè)奪得上海羅店新鎮(zhèn)板塊F1-4地塊和F1-6地塊，總價18.998億元，樓面價高達2萬多元/平方米，為該區(qū)域新地王。實際上，該區(qū)塊毛坯樓盤在售價格僅為1.8萬元/平方米，面粉還是貴過了面包。遠洋地產(chǎn)首入上海市場付出的代價并不小。

“低價”拿地的高成本

        一位開發(fā)商在接受采訪時透露，即便開發(fā)商以比市場價低很多的價格競得土地，也不見得就抄到底了。“比如有些地塊附加條件特別多，需要免費為政府代建公園、幼兒園等等配套，折算下來，樓面價就不低了”。

        在7月21日以底價拿下閘北區(qū)456街坊地塊的上海中星與北方城投，同樣面臨諸多附加要求，比如必須在地塊內(nèi)配置2000平方米的菜場，必須帶建幼兒園和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施及公共綠地，且產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府等等。

        “背后關(guān)鍵因素還是地價整體居高不下，政府底價報得高，限制條件又多。市場還不好，現(xiàn)在拿地風(fēng)險太大，還不如到二三線城市圈地。”上述開發(fā)商稱。

        此前，華遠地產(chǎn)董事長任志強也表示，7月份全國20個城市的土地價格數(shù)據(jù)是4100多元/平方米，相比去年同期3700多元/平方米的住宅地價高出10%以上。“地方政府的期望值太高了，你把地擺到那么高，就會出現(xiàn)土地流拍。”

        萬科副總裁肖莉認為，地方政府應(yīng)該把出讓底價降下來，因為如果地賣不出去，政府也沒得賺。而且，土地出讓后還有很多拆遷成本，而目前的勞動力成本正處于上升階段。

各地房企頻繁出手  首開萬達開辟新?lián)c

每經(jīng)記者  葉書利  朱玲發(fā)自北京  廣州

        “4·15”新政調(diào)控打亂了不少房企拿地的步伐。但進入7月份以來，市場成交開始回暖，一些大型房企又開始出手土地市場。

        6月底以來，以北京為總部基地的房企，如萬達、首開集團、中國鐵建和SOHO中國等，掀起了一波低價買地的浪潮。

        以萬達為例，6月底以來，公司相繼在福建拿了兩塊地，以延續(xù)公司在珠三角的擴張步伐；并在環(huán)渤海、長三角以及珠三角等三大經(jīng)濟區(qū)域布局后西進重慶，以完成全國性布局。

        首開集團拿地背后的擴張意圖也顯而易見。

        6月底以來，除了在北京拿下兩塊地鞏固既有市場外，首開集團還走出北京，分別落子四川與貴州，以擺脫公司對北京地產(chǎn)業(yè)務(wù)的單一依賴。

        8月13日，SOHO中國再次豪擲千金于上海市場。這是公司今年在上海拿下的第三塊地。就像近日SOHO中國發(fā)布的2010年中期報告中所言，上海與北京是公司未來的利潤池，因此除了繼續(xù)鞏固北京市場，也要加大上海市場的投資。

        在華南市場，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，一向從事住宅開發(fā)的房企也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，并且在土地儲備時有意識地增加一定量的商業(yè)土地儲備。近期，在土地市場一向表現(xiàn)低調(diào)的中國奧園、合生創(chuàng)展也開始垂青商業(yè)地產(chǎn)。

        而像保利、恒大等一線房企，新政調(diào)控也并未影響其拿地的步伐，只不過拿地區(qū)域集中到了二三線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，保利自7月以來至少6次出手土地市場，拿地金額超過了33億元。

        合富輝煌市場研究中心集團副總經(jīng)理龍斌認為，受市場調(diào)控的影響，上半年土地市場甚為冷清。而下半年，土地供應(yīng)將加大，保利、萬科這些大型房企拿地之間競爭恐更為激烈。對于一些超大型的土地，房企或聯(lián)合出手拿下，比如富力等拿下的天津項目。

拿地個案：遠洋地產(chǎn)的“地王”式擴張

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        最近一段時間，提到遠洋地產(chǎn)，人們就能聯(lián)想到“地王”一詞。遠洋地產(chǎn)的擴張，伴隨著爭議性的地王式路徑，即使在樓市低谷的今天亦如此。

        在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，一位不愿透露姓名的地產(chǎn)分析師認為，隨著中遠集團的逐漸退出，遠洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)或?qū)⑦M一步分散化，這將強化公司管理層的權(quán)力，由此可能導(dǎo)致遠洋地產(chǎn)管理層內(nèi)已形成的激進擴張思路得到進一步發(fā)揮。

逆市借錢買地

        早在7月14日，遠洋地產(chǎn)就發(fā)布公告宣布，“已取得不少于6名投資者認購本金總額共9億美元可換股證券的承諾，新募資金將用于接下來的土地擴張”。

        8月4日，遠洋地產(chǎn)以近19億元在上海拿下兩塊地塊，其中的羅店F1-6地塊，樓面價已高達21289元/平方米，創(chuàng)下地塊所在的板塊新高。

        遠洋地產(chǎn)激進的拿地思路正在并仍將繼續(xù)。

        遠洋地產(chǎn)最新的拿地目標(biāo)對準(zhǔn)了將于本月中旬開標(biāo)的北京CBD核心區(qū)域12宗土地。這12宗地塊現(xiàn)已吸引了包括遠洋地產(chǎn)在內(nèi)的61家企業(yè)參與角逐。坊間一直盛傳，12宗焦點地塊中的中服地塊現(xiàn)已被遠洋地產(chǎn)“內(nèi)定”。

        這種傳言并非空穴來風(fēng)。

        中服地塊在首次掛出時，政府相關(guān)部門對競標(biāo)該地塊的開發(fā)商作出了嚴格的規(guī)定：起拍價50億元，競買人為不低于30億元注冊資本金的房企與不低于50億元注冊資本金的金融機構(gòu)聯(lián)合體，且金融機構(gòu)在聯(lián)合體中要絕對控股。

        上述分析師說，該規(guī)定出來后，許多行內(nèi)人都認為這種規(guī)定是  “被有意設(shè)計的”。潘石屹甚至直接炮轟：“全世界符合此投標(biāo)條件的開發(fā)商只有一家。”

        潘石屹口中的“只有一家”雖然沒有明言，但明顯直指遠洋地產(chǎn)，因為遠洋地產(chǎn)的大股東正是金融業(yè)的中國人壽，而且遠洋地產(chǎn)素來在拿地時“極為豪爽”，這也符合中服地塊的高地價定位。

        雖然對此傳言，近日遠洋地產(chǎn)董事長李明對外澄清：對于中服地塊，公司并不一定志在必得。

        但對此澄清，上述分析師認為，這只是上市公司的一種程序性的回應(yīng)而已。本月中旬中服地塊開標(biāo)后，遠洋地產(chǎn)或許又將再次創(chuàng)造  “地王話題”。

“去中遠化”后更激進？

        8月16日，中遠國際對外宣稱，將在未來12個月內(nèi)，擇機出售手中持有的遠洋地產(chǎn)剩余股權(quán)，以兌現(xiàn)此前的承諾。

        3月18日，當(dāng)國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后不久，中遠國際的母公司中遠集團第一個站出來回應(yīng)國資委的政策，承諾將在半年內(nèi)轉(zhuǎn)讓手中所持有的遠洋地產(chǎn)股權(quán)。

        根據(jù)公開資料顯示，時下遠洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：中國人壽持股24.08%、中遠國際持股16.85%，其余59.07%的股權(quán)為公眾持股。

        上述分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，鑒于保險公司對單一公司持股的相關(guān)規(guī)定，如果中遠國際手中出售的16.85%股權(quán)，中國人壽增持的可能性不大，極有可能的結(jié)果就是，中遠國際手中16.85%股權(quán)被幾家機構(gòu)瓜分。如果這樣，遠洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)將進一步分散化。這種更分散化的股權(quán)結(jié)構(gòu)將會提升遠洋地產(chǎn)管理層的權(quán)力。手握更大權(quán)力的管理層，極有可能進一步強化目前業(yè)已形成的激進擴張路線，這必將促使遠洋地產(chǎn)未來的“地王”式擴張更加激進。



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